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Diante do perigo, o avestruz enterra a cabeça na areia, acreditando que, se pode ignorar o perigo iminente, o perigo também o ignorará. Aos poucos comecei a acreditar na teoria do avestruz, mas meu lado sadio me alertou contra uma abordagem mais racional. Na Índia, todos estão tão envolvidos com o boom imobiliário que a segurança é ignorada e comprometida.
Os participantes do setor imobiliário incluem banqueiros, instituições financeiras, seguradoras, incorporadoras/construtoras e, claro, o usuário final. Os banqueiros estão ocupados desviando fundos para empréstimos imobiliários, que obviamente são considerados de baixo risco – investimentos de alto rendimento, fundos imobiliários e instituições financeiras estão ganhando dinheiro rápido enquanto podem, mantendo-se atentos às estratégias de saída no caso de uma crise. batida. , construtores e desenvolvedores estão ocupados gastando milhões sem qualquer responsabilidade ou responsabilidade e, finalmente, o homem comum está feliz com o “fator de bem-estar” de que seu investimento continuará a crescer em incríveis 30-40% ao ano, pelo menos em linha com centenas. artigos sobre as perspectivas de imóveis na Índia. Motivo suficiente para quem tem um dinheirinho extra investir. Todo mundo está feliz e todo mundo está ganhando dinheiro, então por que toda essa confusão de segurança?
Deixe-me começar perguntando quanto tempo leva para um banco ou uma seguradora ir à falência? ……………. Você adivinhou errado. 40 segundos é o suficiente. Foi o que aconteceu durante o terremoto de Northridge em 1994, nos Estados Unidos, e a história se repetiu no ano seguinte, quando o terremoto atingiu Kobe, no Japão. A perda estimada chegou a tantos bilhões de dólares que as blue chips não tiveram escolha a não ser declarar-se falidas, e o governo acabou tendo que intervir para resgatá-las parcialmente. O Reserve Bank of India alertou a indústria, mas a magia dos “dólares reais” dissipou essas advertências.
Vamos considerar hipoteticamente um cenário em que ocorre um terremoto, digamos, a 300 km de Mumbai ou, nesse caso, de Delhi (não se surpreenda se houver muitas linhas de falha a essa distância). O efeito imediato será que centenas de prédios desabarão e outros milhares sofrerão danos irreparáveis, algo como o que aconteceu em Ahmedabad em janeiro de 2001. Como os banqueiros devolverão os empréstimos emitidos quando a própria propriedade que eles financiam não existe? As seguradoras conseguirão pagar a conta dos danos? Mesmo grandes bancos como ICICI e HDFC achariam quase impossível compensar essas perdas. A salvação para os pequenos bancos e seguradoras seria declará-los falidos.
Para aqueles que não estão tão familiarizados com o jargão sísmico, a maioria dos edifícios em Mumbai ou Delhi não são resistentes a terremotos – o que significa que eles definitivamente entrariam em colapso no caso de um evento sísmico. Edifícios resistentes a terremotos e seguros para se viver devem ser demolidos e reconstruídos, pois foram projetados principalmente para salvar a vida de seus ocupantes, evitando o colapso total. Edifícios de proteção à vida absorvem o choque de um terremoto causando danos estruturais a si mesmos.
A proteção contra terremotos é dividida em três categorias: resistência a terremotos – operacionalidade total, resistência a terremotos – ocupação imediata e resistência a terremotos – segurança à vida. Uma simples declaração de que um edifício é resistente a terremotos não tem sentido, pois não implica nada sobre seu desempenho, capacidade de sobrevivência ou uso após um terremoto. Há literatura bem documentada, como FEMA-389 (disponível gratuitamente online), que detalha os vários níveis de proteção contra terremotos e o desempenho esperado de tais estruturas.
Esta informação foi fechada ao público indiano. Até o momento, nenhum documento indiano falou sobre os vários níveis possíveis de proteção. O Bureau of Indian Standards publica e revisa periodicamente o IS-1893 – Código Sísmico Indiano. No entanto, nenhuma tentativa foi feita para incluir informações para informar os engenheiros e o público sobre os vários níveis possíveis de proteção. Isso está em total contraste com as políticas adotadas em países como o Japão e os Estados Unidos. A consequência direta disso é que mesmo aqueles que podem pagar um nível mais alto de proteção e gostariam de fazê-lo, não podem fazê-lo por falta de conscientização.
Poucas pessoas sabem que mesmo em nossas grandes cidades, incluindo a capital do país, nenhum hospital funcionará em caso de terremoto. Hospitais em todo o mundo em regiões sismicamente ativas estão sendo construídos de acordo com os padrões sísmicos – prontos para funcionar. Na Índia, as autoridades ainda não reconheceram as várias categorias de proteção. Quem vai tratar os feridos e doentes no momento mais necessário fica sem resposta. Curiosamente, segundo informações do Gabinete do Primeiro Ministro, Rs. Rs 113,49 crore foram gastos na base hospitalar isolada em Bhuj do Fundo Nacional de Socorro do Primeiro Ministro. Este hospital deve atender ao padrão de terremoto – totalmente operacional.
Além dos infortúnios do homem comum, até hoje o setor imobiliário em nosso país permaneceu sem regulamentação. Em julho de 2006, houve relatórios positivos de que o Ministério do Desenvolvimento Urbano apresentaria um “Projeto de Lei de Administração (Regulamentação e Controle) de Propriedade” no Parlamento durante a estação chuvosa. No entanto, por motivos bem conhecidos das autoridades, nunca viu a luz do dia. Esse frenesi da mídia voltou recentemente. Só o tempo dirá se o projeto de lei finalmente será apresentado na atual sessão orçamentária.
Existem três questões-chave na “Lei de Gestão (Regulamentação e Controle) Imobiliária” que podem ter um impacto significativo na indústria e nas pessoas comuns. Em primeiro lugar, todos os apartamentos construídos devem ser vendidos em área acarpetada, e não em área superdesenvolvida, como é feito agora. A área do tapete é facilmente verificável e pode ser calculada após várias medições da sala. Isso garante que o comprador não seja enganado e receba o que pagou.
Em segundo lugar, a transparência da área de venda também simplificaria o cálculo da área do terreno. Construtores desonestos não poderão mais bombear terras comunitárias com a conivência de funcionários municipais corruptos. Por exemplo, se a área construída de um prédio de apartamentos de vários andares for de 1.50.000 pés quadrados e o FSI/FAR for 1,5 (150%), isso significaria que a área do terreno da comunidade deveria ser de 1.00.000 metros quadrados pés, se menos, entraria em contato com o órgão regulador para tomar as medidas necessárias.
Para garantir a segurança, o projeto de lei propõe tornar a resistência sísmica obrigatória e juridicamente vinculativa. Construtores/incorporadores também precisarão ter uma garantia. O Departamento de Desenvolvimento Urbano terá que decidir qual nível de segurança deve ser obrigatório: resistente a terremotos – segurança de vida ou resistente a terremotos – ocupação imediata. Um processo de pensamento é que, como o colapso de prédios altos causará muito mais danos colaterais em comparação com prédios baixos, o padrão de proteção também deve ser alto.
A Índia não é avessa às consequências dos desastres naturais. Tínhamos muitos deles para que a memória fosse destruída tão facilmente, fossem os terremotos em Bhuj, Caxemira ou o tsunami nas Ilhas Andaman no passado recente. Por esta razão, a Autoridade Nacional de Gestão de Desastres foi criada em 2005. De acordo com o NDMA, “um programa abrangente foi adotado para reduzir o risco de terremotos”. Ele reconhece que “em muitos casos os Regulamentos de Construção não incluem códigos BIS” e que a “falta de conhecimento sobre construção resistente a terremotos entre arquitetos e engenheiros, bem como a falta de conscientização pública” precisa ser abordada.
Quando o NDMA foi formado, havia grandes expectativas, pois era chefiado pelo Honorável Primeiro Ministro Dr. Manmohan Singh. O professor NVC Menon, membro da Autoridade Nacional de Gestão de Desastres, anunciou recentemente em Delhi que o governo está finalizando a Política Nacional de Gestão de Desastres, que entrará em vigor em 1º de abril de 2007. Esperamos que esta política abranja de forma abrangente todos os aspectos de segurança, incluindo diretrizes claras. para sensibilização em massa. Ironicamente, embora existam muitos artigos sobre a alta sismicidade do subcontinente indiano, não há um único anúncio do governo nos jornais educando o público sobre esses aspectos. A conscientização sobre desastres é tudo o que o governo tem a oferecer, e as massas (pelo menos as educadas) tomarão as precauções necessárias. Vamos começar listando os diferentes níveis de segurança. Aumentar a conscientização entre a população de 100 crores é, sem dúvida, uma tarefa hercúlea.
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Fonte: Sandeep Donald Shah
