O que é um Fundo de Investimento Alternativo (FIA)
O AIF é um veículo de investimento privado que coleta fundos de investidores, indianos e estrangeiros, para serem investidos de acordo com determinadas políticas de investimento em benefício de seus investidores. Um FIA pode assumir a forma de trust, empresa, sociedade limitada ou entidade legal.
Por que AIF
As regras do AIF visam expandir o perímetro regulatório para fundos não regulamentados, a fim de garantir a estabilidade sistêmica, melhorar a eficiência do mercado, incentivar a formação de capital novo e proteger os direitos do consumidor.
Quem não tem seguro
Atualmente, as Regras do AIF não se aplicam a fundos mútuos, esquemas de investimento coletivo, fundos familiares, ESOPs e outros fundos de bem-estar de funcionários, holdings, veículos de propósito específico, fundos administrados por empresas de securitização ou reconstrução e qualquer pool de fundos diretamente regulado por qualquer outro órgão regulador na Índia.
Categorias AIF
A AIF precisa obter registro em geral em uma das 3 categorias:
Categoria I AIF: As seguintes categorias são Categoria I.
1. Fundos que investem em start-ups ou empresas em fase inicial ou empresas sociais ou pequenas e médias empresas ou infraestruturas.
2. Outros setores ou áreas que o governo ou reguladores considerem social ou economicamente desejáveis, incluindo fundos de capital de risco.
3. FIA com repercussões econômicas positivas para as quais o SEBI ou o Governo da Índia ou outros reguladores na Índia podem considerar certos incentivos ou concessões.
Categoria II AIF: As seguintes categorias são Categoria II.
1. FIAs para os quais o governo ou qualquer outra entidade reguladora não oferece benefícios ou isenções específicas.
2. Quem não deve usar alavancagem que não seja para atender às necessidades operacionais diárias, conforme permitido por estas Regras.
3. Que inclui fundos de private equity, fundos de dívida, fundos de fundos e outros fundos que não se enquadrem na categoria I ou III.
Categoria III AIF: As seguintes categorias enquadram-se na categoria III.
1. FIA, incluindo fundos de hedge que negociam para lucros de curto prazo;
2. Usando estratégias de negociação variadas ou complexas
3. Quem pode usar alavancagem, inclusive por meio de investimentos em derivativos listados ou não listados.
Aplicabilidade das Regras do AIF aos Fundos Imobiliários
Sabendo o que é o FIA e suas amplas categorias, analisamos se as regras do FIA se aplicam aos fundos imobiliários.
Em primeiro lugar, um FIA deve solicitar o registro de acordo com as Regras do FIA em uma das três categorias acima. Portanto, se uma fundação não se enquadrar em nenhuma das três categorias acima, ela não solicitará o registro no SEBI.
Se olharmos para a Categoria 1, o registro é necessário para fundos que investem em start-ups ou empresas em estágio inicial ou empresas sociais ou PMEs ou infraestrutura.
Se olharmos para a definição de infraestrutura, a Explicação da Regra 2(m) afirma que a infraestrutura deve ser definida pelo Governo da Índia de tempos em tempos.
E em linguagem comum, o termo geralmente se refere às estruturas técnicas que sustentam a sociedade, como estradas, abastecimento de água, esgoto, redes elétricas,
telecomunicações, etc., e pode ser definido como “os componentes físicos de sistemas interconectados que fornecem bens e serviços necessários para fornecer, manter ou melhorar as condições da sociedade.
Assim, a infraestrutura não inclui atividades imobiliárias ou de construção, uma vez que essas atividades estão relacionadas ao investimento em terrenos, desenvolvimento de terrenos através da construção de apartamentos, vilas e outros projetos residenciais e comerciais.
Mas se o fundo imobiliário realiza determinados projetos sociais, como compra de terrenos para caridade, etc.; então o fundo pode ser coberto por fundos de empreendimentos sociais.
O parágrafo afirma ainda que “ou outros setores ou áreas que o governo ou reguladores considerem social ou economicamente desejáveis, e outros fundos de investimento alternativos que possam ser especificados”;
As regras do FIA foram anunciadas há poucos dias e até o momento nenhum outro FIA foi listado pelo Governo como Categoria 1. Além disso, o que o governo ou os reguladores consideram ser social e economicamente viável é um conceito muito amplo. No entanto, até que o Governo apresente especificamente inclusões específicas na categoria 1; O fundo imobiliário não se enquadrará na categoria 1 e, portanto, não exigirá registro.
Além disso, o parágrafo também afirma que – Fundos de Investimentos Alternativos que são geralmente considerados como tendo um impacto positivo na economia e para os quais o Conselho ou Governo da Índia ou outros reguladores na Índia podem considerar fornecer incentivos ou concessões.
Ao adicionar essas linhas à Categoria 1, o SEBI tornou a Categoria 1 muito vaga e aberta a disputas e litígios, porque o que o SEBI pretende ter um efeito positivo de repercussão na economia não está definido ou esclarecido. Diferentes pessoas ou organizações podem ter opiniões diferentes sobre isso, levando a litígios desnecessários e dificuldades para os empresários. No entanto, até que isso seja esclarecido, os proprietários de empresas precisam ser cautelosos ao decidir se devem se registrar de acordo com as Regras da AIF.
Categoria II AIF
Vamos agora considerar se o Fundo Imobiliário se enquadra na categoria II do FIA.
Se olharmos para os fundos abrangidos pela categoria II acima, eles
1. Não se enquadra nas categorias I e III.
2. Não utilizará recursos emprestados ou empréstimos que não sejam para atender às necessidades operacionais do dia a dia e de acordo com estas regras;
3. Deve ser financiado, por exemplo, por fundos de private equity ou empréstimos para os quais não há incentivos ou concessões específicos fornecidos pelo governo ou qualquer outro órgão regulador.
Com relação ao Fundo Imobiliário de Categoria I, notamos que atualmente não se enquadra nem na Categoria I nem na Categoria III, pois estes são principalmente fundos de hedge. Além disso, o governo não oferece incentivos ou concessões específicas ao setor imobiliário. Assim, se olharmos para a aplicabilidade de um fundo imobiliário de categoria II, estes fundos podem enquadrar-se na categoria de FIA de categoria II se não utilizarem fundos emprestados ou empréstimos, excepto para necessidades de curto prazo.
Impacto do AIF nos Fundos Imobiliários
De acordo com essas regras, o valor mínimo de investimento deve ser de Rs 1 crore de cada investidor. Portanto, a captação de recursos de investidores ficará difícil para os fundos imobiliários, que anteriormente captavam menos de INR 1 milhão de investidores. Agora eles precisarão encontrar grandes investidores, embora esse não seja o único problema para quem está coletando ativos domésticos. Agora eles também devem investir 2,5% do corpo ou Rs 5 crores, o que for menor, para garantir que o risco da empresa gestora corresponda ao do investidor. Ao mesmo tempo, um investimento único em uma empresa ou projeto não pode exceder 25% de todo o edifício.
Além disso, um Fundo Imobiliário registrado na forma de LLP também estará sujeito às Regras do AIF. Em uma estrutura LLP, como os investidores também são sócios, o risco de abuso dos direitos dos investidores é mínimo. Assim, a aplicação das Regras do AIF a uma Estrutura LLP reduzirá a flexibilidade disponível para tal Estrutura.
Conclusão
Se olharmos para o Regulamento FIA numa perspetiva de curto prazo, à luz do difícil ambiente de angariação de fundos de hoje, um tamanho de bilhete mais elevado para os investidores poderia criar alguns problemas e limitar até certo ponto o crescimento da classe de ativos, mas, obviamente, no longo prazo Olhando para o futuro, essas regras parecem ter o elemento de maturidade para desempenhar um papel fundamental no desenvolvimento e na formação da futura classe de ativos alternativos da Índia. Fica claro também que os investimentos alternativos são mais complexos e arriscados do que os investimentos em ações e dívidas, e até que o mercado amadureça, recomenda-se que somente HNI e investidores bem informados invistam nessa classe de ativos, e uma vez que o mercado amadureça, tornar-se aberto. tudo. No longo prazo, podemos ver mais investimentos na classe de ativos alternativos (em termos de quantidade e vencimento) devido ao aumento da confiança dos investidores nesses fundos.
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