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Para aqueles de vocês que possuem propriedades de investimento e foram apelidados de “The Landlord”, vou compartilhar com vocês o pior cenário de investimento imobiliário Buy and Hold se você comprou uma propriedade com boas margens. Nota: Enquanto eu moro em Houston, TX e sou um atacadista de excelentes propriedades de investimento em Houston, a maioria das minhas propriedades está localizada na minha cidade natal de Columbus, Ohio. Se você estiver interessado em mais informações sobre qualquer local, posso ajudá-lo.
Eu mudei de gerente de propriedade no ano passado porque o gerente anterior simplesmente não podia fazer isso. Um novo gerente de propriedade entrou, cobrou aluguel atrasado e expulsou alguns inquilinos que precisavam sair. Das minhas 18 propriedades de investimento que mantenho para construir minha riqueza de longo prazo, 11 já estão ocupadas e 2 delas têm inquilinos com baixos salários. Nos primeiros três meses depois que eles assumiram, tive US$ 1.000 a mais em despesas do que em receitas por causa de todas aquelas casas vazias. Eu não tinha um emprego (Just Over Broke) e adoro comer qualquer coisa além de macarrão instantâneo.
Então, como eu sobrevivi? Bem, é bem simples; Eu tinha uma reserva de caixa acumulada nos meses anteriores e anos de investimento no caso de um “pior cenário” acontecer quando vários apartamentos estivessem vazios ao mesmo tempo. Minha reserva de dinheiro é suficiente para cobrir todas as despesas de todos os meus apartamentos por 3 meses, bem como minhas despesas pessoais. Sem ele, eu estaria exatamente onde muitos outros investidores menos instruídos estiveram; na redenção.
Ter uma boa reserva de caixa é fundamental para o seu sucesso ao investir em imóveis no modo Buy and Hold. Sem isso, alguns meses ruins podem acabar com você… e não espere que o governo federal lhe dê US$ 700 bilhões em resgates. Você será apenas mais uma história ruim de investimento imobiliário.
Nós estamos todos juntos nisso!
-MNM
PS Mesmo que meu fluxo de caixa real tenha sido negativo em cerca de mil por mês durante 3 meses, ainda tive um pequeno lucro, pois minhas hipotecas estavam pagando mais de mil em principal. Meu gerente imobiliário encontrou inquilinos para 2 das minhas casas que se mudaram no dia 1º do mês seguinte e preencheram mais algumas das minhas propriedades um mês depois. Depois que todas as divisões foram preenchidas novamente, o fluxo de caixa foi de cerca de US$ 3.000 por mês no lado positivo após todas as despesas.
PPS Ao comprar pelo preço certo com as condições certas, mesmo o pior mercado e economia não podem impedi-lo de ter sucesso como investidor imobiliário Buy and Hold.
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Fonte: Matthew N Miller