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Qualquer investidor que venda mais de uma ou duas propriedades por ano enfrentará o desafio de ter o IRS designando “status de revendedor” para fins fiscais. Isso é algo extremamente perigoso. Os concessionários, tal como os agentes imobiliários, são considerados trabalhadores por conta própria e estão sujeitos a um imposto de trabalho por conta própria de 15,3%. Pior ainda, o concessionário não pode parcelar o imposto ao utilizar o financiamento do proprietário. Todos os impostos sobre a propriedade devem ser pagos antecipadamente, mesmo que todos os pagamentos ainda não tenham sido recebidos.
Os fatores mais importantes que o IRS parece usar para determinar se alguém é um corretor de imóveis são a frequência de vendas de imóveis, a quantidade de imóveis vendidos em um ano e se há continuidade no processo para sugerir que uma revenda de imóveis é verdadeira .intenção de negócios. Se o imóvel for mantido por mais de um ano antes de ser vendido, isso também pode pesar contra a consideração da atividade do Investidor como uma atividade de “revendedor”.
Existem várias formas de realizar um número significativo de transações por ano e ainda manter as vantagens fiscais do investidor sobre o dealer:
1. Troca de propriedade por meio de uma parceria limitada, IRA independente, conta poupança Coverdell Education ou plano 401k individual. Em uma parceria limitada, apenas o CEO será considerado um revendedor. Trusts e vários tipos de aposentadoria autossustentável e contas de poupança são considerados investimentos passivos, e esses planos não envolvem participação ativa no negócio.
2. Entre em um contrato de joint venture com um investidor ou agente ativo que criará essencialmente uma estratégia de investimento “feita para você” para compras e vendas no atacado. Este parceiro de joint venture pode muito bem ser considerado um “revendedor”, mas até que você ou sua entidade legal seja registrada, você não estará diretamente envolvido em nenhuma atividade de venda de propriedade.
3. Coloque cada propriedade em uma LLC ou fundo separado e transfira a LLC ou fundo, não a propriedade que está dentro da entidade legal.
4. No mínimo, tenha o cuidado de separar seu negócio de reforma e revenda por atacado de outras atividades comerciais, como suas operações de compra e manutenção ou quaisquer transações que envolvam uma venda a prazo.
Planejar como você financia e possui sua propriedade pode ser tão importante para determinar o sucesso de seu investimento imobiliário quanto a escolha real da propriedade que você decide comprar. Ser uma marca de revendedor pode custar caro a longo prazo. Certifique-se de negociar de forma inteligente!
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Fonte: Bob Massey
