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Como investidor imobiliário comercial, você pode aumentar seus lucros e ganhar dinheiro com isenção de impostos usando alavancagem e refinanciamento (também conhecido como “dinheiro de outras pessoas”). Essa vantagem é apenas uma das razões pelas quais o investimento imobiliário comercial geralmente sai no topo em comparação com outras formas de investimento.
Alavancagem é o uso de fundos emprestados para concluir uma transação de investimento. Quanto maior a alavancagem usada para fazer investimentos, maior a alavancagem e, portanto, menor o capital próprio necessário.
Aqui estão alguns exemplos de como a alavancagem funciona para você:
Aumente seu lucro em valor com alavancagem
Digamos que você comprou um imóvel por $ 100.000. Você empresta $ 80.000 e deposita $ 20.000. Nos próximos 5 anos, o IPC aumentou em 50%, mas sua propriedade ficou atrás do IPC em apenas 25%. Sua riqueza real diminuiu, certo? Não, aumentou. Uma propriedade de $ 100.000 agora vale $ 125.000, então seu patrimônio (seu adiantamento de $ 20.000) cresceu para $ 45.000. Você mais que dobrou seu dinheiro enquanto a inflação aumentou seus $ 20.000 para $ 30.000. Investir em imóveis cria riqueza porque transforma bolotas (pequenas entradas) em imóveis gratuitos e limpos, que valem muitas vezes o valor original investido.
Aumente sua receita de fluxo de caixa com alavancagem
Tradicionalmente, os investidores não apenas aumentam o retorno sobre o capital por meio da alavancagem, mas também aumentam a taxa de retorno dos fluxos de caixa. Você paga $ 1.000.000 em dinheiro por um prédio de apartamentos que gera uma receita líquida (após todas as despesas operacionais) de 7,5% sem financiamento. Nada mal. Mas se você financiar $ 800.000 desse preço de compra de $ 1.000.000, digamos, por 30 anos e a 5,75% ao ano, você estará investindo apenas $ 200.000 em dinheiro. Sua renda líquida é de $ 75.000 (7,5% X $ 1.000.000) e seus pagamentos anuais de hipoteca (serviço da dívida) serão de cerca de $ 56.000. Você recebe $ 19.000 ($ 75.000 menos $ 56.000). Você aumentou sua receita de fluxo de caixa (chamada de cashback) de 7,5% para 9,5% (US$ 19.000 dividido por US$ 200.000).
Refinanciamento no Pocket Cash sem pagar impostos
O refinanciamento ocorre quando um investidor imobiliário comercial substitui o financiamento existente por um novo financiamento.
Digamos que depois de 10 anos sua propriedade de $ 1.000.000 agora vale $ 1.500.000. Você pagou o saldo do empréstimo até $ 650.000. Seu patrimônio aumentou de $ 200.000 para $ 850.000 ($ 1.500.000 menos $ 650.000). Você recebe uma nova hipoteca de 80% de $ 1.200.000. Você recebe $ 550.000 sem impostos. No entanto, sugiro que você não gaste esse dinheiro. Eu sugiro que você reinvestir. Compre outro imóvel lucrativo. Sim, agora você tem que pagar pagamentos de hipoteca mensais mais altos em sua primeira propriedade e seu fluxo de caixa dessa propriedade diminuirá. Mas com fluxos de caixa adicionais de seu segundo estado, seus fluxos de caixa gerais aumentarão.
Como investidor imobiliário comercial, chama-se ter o seu bolo e comê-lo!
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Fonte: David Earl Morgan
