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O “segredo” frequentemente divulgado de comprar propriedades para investimento com a intenção de “lançá-las”, como sempre, não é segredo algum. Porém, vale revisar aqui para não acabar em um relacionamento que não deseja. Muitos entusiastas de investimentos imobiliários promovem o conceito de compra de imóveis em nome de uma entidade legal organizada, e não em seu próprio nome. Um dos objetivos dessa estrutura é facilitar a revenda de imóveis. Este objetivo é supostamente alcançado com a venda da entidade legal (LLC, corporação ou fundo) e, assim, transferindo a propriedade que possui sem o processo tradicional de obtenção de título, seguro de título, papelada, etc. Parece bom, mas é mesmo? ? Entendo o desejo de facilitar a vida do cliente. No entanto, existem elementos em uma típica “venda de um objeto” que podem, na melhor das hipóteses, torná-la problemática.
A primeira questão é a possível venda do empreendimento. Se isso não for feito corretamente, o vendedor pode realmente estar vendendo o título. A lei de valores mobiliários é o que rege as pessoas que vendem valores mobiliários. Ações, obrigações e ações LLC são geralmente consideradas valores mobiliários. No caso que estamos discutindo, o vendedor deve cumprir a lei de valores mobiliários. As penalidades por quebrar essas leis são muito mais severas do que a maioria das leis imobiliárias. Além dos garfos de segurança, há questões de responsabilidade.
Para que os proprietários usufruam (transfiram) de todos os benefícios disponíveis associados à propriedade de imóveis, eles devem ser pessoalmente responsáveis pela dívida. Isso significa que os novos proprietários precisarão assinar qualquer dívida subjacente, desde que os credores atuais o permitam, o que não é um dado adquirido. Além disso, será difícil para os vendedores obter isenção dos credores. É importante observar que esse tipo de venda pode resultar na inclusão de uma cláusula de “prazo de venda” na hipoteca. Isso permitirá que o credor reivindique 100% do saldo do empréstimo devido. Por favor, leia estes pontos cuidadosamente.
Há também a questão dos passivos operacionais do empreendimento. Simplificando, se você comprar uma empresa em funcionamento, herdará todos os seus passivos operacionais. Se a organização tem dívidas quando você a compra, você deve essa dívida. Isso é verdade mesmo que a dívida não esteja diretamente relacionada ao imóvel que você deseja possuir. Esse pode ser o caso de empréstimos como linhas de crédito, cartões de crédito e contas abertas com fornecedores. Na maioria dos casos, é difícil descobrir todas as dívidas do negócio e, portanto, se você estiver comprando uma empresa operacional, tenha o cuidado de identificar e documentar todas as dívidas contraídas e peça aos vendedores que o reembolsem. perdas de quaisquer outros.
Como muitas coisas no setor imobiliário, esse conceito é apresentado como uma tática segura, confiável e fácil de usar para facilitar os negócios. No mundo real, geralmente não. Mas é usado com algum grau de frequência. A razão pela qual você não ouve mais sobre isso é porque as partes envolvidas geralmente nunca chegam a um litígio sobre nenhuma das questões. De acordo com Hoyle, na maioria das vezes as coisas acontecem do seu jeito. Se o dinheiro for ganho, todos ficarão felizes. Se o dinheiro for perdido, a maioria das pessoas aceita o golpe e segue em frente com suas vidas. No entanto, o fato de você nunca ser pego não significa que você possa usar esse conceito impunemente.
Como todos os elementos do setor imobiliário, você deve ser honesto, aberto e sincero consigo mesmo e com aqueles com quem faz negócios. Você precisa entender tudo o que puder sobre o negócio e tomar decisões com sabedoria. Se você está pensando em comprar ou vender uma pessoa jurídica e, portanto, um imóvel, fique atento. Quanto mais você souber, melhor. Essa ferramenta não é tão segura quanto alguns pensam, tanto para o comprador quanto para o vendedor. Se pudermos ajudar, ficaremos felizes. Boa sorte.
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Fonte: Roger Beattie
