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Investidores imobiliários, você pode conhecer esse tipo. Este é um cara ou uma garota de um clube local de investidores imobiliários falando sobre seu último negócio, onde compraram uma casa por $ 60.000 em patrimônio. Eles compraram e investiram 100% do financiamento, retirando todo o capital em dinheiro no fechamento do negócio. Você é ciumento!?
Vamos! Você é um investidor imobiliário que entende de financiamento e investimento imobiliário. Por que você está com ciúmes?
A maioria dos produtos de empréstimo disponíveis hoje que você pode financiar 100% como uma propriedade de investimento tem empréstimos muito, muito feios. Por exemplo, pode ser a primeira hipoteca de taxa flutuante para os primeiros 80%, o que por si só deve levantar algumas bandeiras vermelhas.
Mas os 20% restantes do financiamento de 100% são muito, muito feios. Já vi empréstimos com taxas literalmente 6 bps acima da primeira hipoteca. Vale a pena pagar 13 a 15% sobre esses 20% extras para sacar dinheiro? Alguns dirão que se você investir isso em outro investimento e obter uma taxa de retorno muito maior do que os 13-15% que você paga, então talvez. Mas muitos investidores usam esse método de saque para comprar comida e pagar contas pessoais.
Se isso não bastasse, as taxas de originação de empréstimos e os custos associados à obtenção desses empréstimos tendem a ser muito, muito altos. Em uma transação recente que vi, a taxa era de cerca de US$ 10.000.
“Sem problemas”, diz o corretor de empréstimos, “podemos investir em seu empréstimo”. Grande! Vamos pagar $ 10.000 em comissões e pagar entre 13% e 15% ao ano. Não é uma jogada inteligente em todos, exceto em alguns casos excepcionalmente raros.
Tente conseguir uma casa 100% financiada com uma mistura muito feia de taxa de juros e fluxo de caixa. Você acaba recebendo o dinheiro de volta com juros exorbitantes, enormes taxas iniciais e fluxo de caixa negativo da propriedade se você mantê-lo.
Portanto, cuidado com os investidores imobiliários tagarelas que se gabam de negócios como esse em seu grupo local. Você deveria saber melhor, e espero que agora você saiba.
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Fonte: James Orr
