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Investir em imóveis depende da percepção. Sua percepção de para onde o mercado está indo, combinada com para onde ele está realmente indo. O objetivo, como sempre, é comprar na baixa e vender na alta.
Você quer comprar um terreno barato e vendê-lo como um terreno caro, depois que ele subir de preço o suficiente para obter um lucro decente. Vender imóveis é uma arte em si.
A compra de um local inicial de terra se presta a alguns princípios rígidos e racionais:
Primeiro, observe as linhas de tendência dos preços das casas na sua área. Embora a maioria dos mercados imobiliários esteja em declínio (e os mercados imobiliários da Flórida e da Califórnia estejam se ajustando a mais de uma década de reavaliação), há mercados em que os preços das casas estão subindo. Este é um indicador decente de que há espaço para expansão.
Em segundo lugar, procure notícias relacionadas ao trabalho. Comprar uma casa requer uma fonte de renda estável. A mudança de novos empregadores para a cidade ou a abertura de uma filial estadual são fortes indícios de que provavelmente surgirão empregos bons e bem pagos. Onde aparecem empregos bem pagos, seguem-se as compras de casa.
A este respeito, fale com o departamento de planejamento da cidade local. Existem compras recentes de “direito de passagem” para colocação de linhas de esgoto? Se o cabo telefônico local planeja sair das linhas de fibra óptica é uma tendência obrigatória na construção de novas casas. Essas coisas apontam para áreas onde o crescimento doméstico é imanente. Outras pistas importantes são a emissão de títulos escolares (que podem ser encontrados no jornal local) e a abertura de novos parques.
Antes de olhar para o terreno, familiarize-se com o uso do imóvel comercial adjacente. Procure por imóveis comerciais “familiares” ou “residenciais”: casas localizadas perto de mercearias e lojas de roupas tendem a ser mais caras do que casas mais distantes. Se houver uma sala de cinema nas proximidades ou uma escola de ensino fundamental ou médio, considere isso no tamanho das casas que você construir e quais serão suas comodidades; os compradores que procuram esses recursos estão procurando por casas “move-top” – com um pouco mais de espaço e dois (ou três) quartos para as crianças. Outros lugares para procurar são lojas âncoras como Wal-Mart e Best Buy. Essas empresas gastam milhões estudando padrões de compras antes de comprar um espaço de loja; se eles comprarem um terreno, você tem entre um ano e um ano e meio para explorar propriedades unifamiliares e de aluguel nas proximidades.
Você pode até virar isso para o seu lado – se você puder conversar com um grupo de investidores imobiliários comerciais, construir um shopping como núcleo de desenvolvimento habitacional também é uma estratégia de combinação viável. Isso também se aplica a áreas altamente urbanizadas. Muitas áreas do centro que foram abandonadas por empresas podem ser convertidas em prédios de apartamentos, e algumas das residências mais antigas estão sendo demolidas para espaços de uso misto com áreas comerciais e residenciais combinadas. Em particular, muitas vezes você pode obter doações em bloco para ajudar a financiar esses projetos, e há programas do HUD que podem ajudar muito com a “reforma urbana”.
Outra fonte de pesquisa é a demografia em sua área. Veja os dados do Censo dos EUA (e dados do condado local) para idade mediana e taxa média de natalidade per capita. Você quer investir em áreas onde a população já está crescendo. Altas distorções nos anos 40 e 50 indicam que você tem um grupo de pessoas prestes a se aposentar, e os aposentados provavelmente venderão propriedades. Os locais a serem observados de perto são grande parte das áreas urbanas da Califórnia e grandes partes do meio-oeste rural, onde as tendências demográficas mudaram cidades inteiras desde a década de 1950, quando a população do país se mudou para áreas urbanas.
Se houver um conselho de planejamento local ou conselho de desenvolvimento urbano, faça as atas de todas as reuniões do ano passado. Os escritórios da Câmara Municipal os manterão arquivados para inspeção pública. Tente também chegar à próxima rodada de reuniões como observador. Discuta com os líderes da cidade e do condado onde eles veem tendências em habitação e construção. O que você está procurando é uma propriedade que será procurada em dois ou três anos; veja os atlas de planejamento de estradas e encontre todos os dados que puder encontrar. Procure também por propriedades que sejam cênicas – a propriedade à beira do lago é o mais próximo de uma taxa garantida que você pode obter ao investir em propriedade, especialmente se houver um lago que esteja na “extremidade” do eixo de desenvolvimento. Da mesma forma, se há terrenos que a Câmara Municipal pretende comprar para parques, comprar lotes vizinhos agora significa que pode vendê-los mais tarde.
Finalmente, converse com profissionais em suas comunidades. Converse com arquitetos que podem lhe dizer se estão ocupados ou não. Manter contatos profissionais com engenheiros, banqueiros e advogados. Eles geralmente aprendem sobre projetos muito antes do público em geral. Também crie o hábito de ler a seção de negócios do jornal local. Muitas vezes, a primeira pista de que uma empresa pode estar se mudando para sua área está escondida na parte inferior de uma coluna na página 8.
O uso das recomendações sugeridas acima o ajudará a encontrar terras não cultivadas “adormecidas”. Essas propriedades de quarto são ideais para a estratégia “compre na baixa, venda na alta” usada por investidores imobiliários comerciais bem-sucedidos.
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Fonte: Tony J Seruga
