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A disponibilidade de recursos no mercado primário depende muito da existência de mercados secundários. Primeiro, os fundos hipotecários são emprestados ao comprador da casa por uma instituição de crédito no mercado primário. O empréstimo hipotecário é então vendido a uma agência do mercado secundário, que por sua vez pode vendê-lo a outros investidores na forma de títulos lastreados em hipotecas. Os títulos garantidos por hipotecas dividem-se em dois tipos principais: títulos do tipo obrigações e títulos pass-through. Títulos como títulos são de longo prazo, pagam juros semestralmente e prevêem o resgate em uma data definida. Ignore os títulos mais comuns, pague juros e principal mensalmente. Alguns tipos de passes através de títulos são pagos mesmo que nenhum pagamento seja feito ao mutuário.
Como o credor primário vendeu a hipoteca, o credor pode pegar o dinheiro da venda e fazer outra hipoteca, depois vender esse novo empréstimo no mercado secundário e continuar o ciclo. Uma agência do mercado secundário pode agrupar as hipotecas que compra para criar títulos lastreados em hipotecas, que depois vendem aos investidores. Como a agência do mercado secundário vende títulos lastreados em hipotecas para investidores, ela agora tem mais fundos para comprar mais hipotecas. Ele pode então criar mais pools de títulos lastreados em hipotecas para revender aos investidores, e o ciclo continua.
O mercado pode funcionar dessa maneira porque critérios de subscrição padronizados são usados para identificar tomadores de empréstimo e ativos. Uma hipoteca só será comprada pelo mercado secundário se o credor do mercado primário atender aos padrões de subscrição do mercado secundário. Como os credores desejam vender seus empréstimos, eles devem seguir os padrões de subscrição dessas agências. As três principais agências de pós-venda são Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Assim, um empréstimo qualificado geralmente é um empréstimo que está em conformidade com as regras de subscrição da Fannie Mae. Empresas privadas, como fundos de hedge e bancos de investimento, também participam do fluxo de fundos hipotecários comprando títulos lastreados em hipotecas. A recente quebra do crédito e a desaceleração econômica foram parcialmente causadas pela compra e venda de títulos lastreados em hipotecas. Os investidores tomaram quantias incríveis de dinheiro e usaram seus próprios fundos de forma tão pesada que, quando o valor dos títulos lastreados em hipotecas caiu, foi o suficiente para criar enormes problemas de liquidez para as empresas, e muitas delas faliram (Bear Stearns, Merrill Lynch, etc). Infelizmente, muitos dos mesmos mecanismos que causaram o colapso financeiro ainda estão funcionando hoje. O mercado secundário ainda existe, e a Fannie Mae (embebida em dinheiro do contribuinte) agora compra até 99% de todos os empréstimos emitidos nos Estados Unidos.
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Fonte: Joe Jesuele
