A crise de crédito em curso tornou muito mais difícil para os investidores obter uma hipoteca comercial financiada institucionalmente (banco, corretor, companhia de seguros). Os padrões de subscrição tornaram-se muito mais rígidos e os parâmetros de crédito ficaram mais rígidos. Os bancos aceitam muito poucas transações e, na verdade, fecham ainda menos.
Muitos bons empréstimos que deveriam ser financiados são imediatamente rejeitados. Chamamos essa situação de “lacuna de financiamento”.
Recentemente, muitos fundos de hedge e empresas de private equity perceberam que existem oportunidades para as empresas ajudarem a preencher a lacuna de financiamento oferecendo hipotecas comerciais privadas a mutuários confiáveis que seus bancos recusaram. Nos últimos 18 meses, os gerentes financeiros despejaram centenas de milhões de dólares no setor financeiro imobiliário comercial. Eles compram hipotecas em dificuldades diretamente de credores em dificuldades e estão muito dispostos a emitir novos empréstimos para edifícios comerciais e projetos de desenvolvimento.
Mas antes que os investidores imobiliários comerciais solicitem um empréstimo de um fundo de hedge ou outro credor privado, eles precisam saber algumas coisas importantes.
Os credores hipotecários comerciais privados são investidores oportunistas; Um fundo de hedge está no mercado para gerar altos retornos para seus investidores de maneira oportuna e eficiente. Os empréstimos que eles oferecem serão de curto prazo por natureza (raramente mais de 36 meses) e terão taxas de juros e pontos de desembolso significativamente mais altos do que um banco ou corretor de Wall Street. Além disso, os fundos de hedge serão muito agressivos em situações de encerramento; eles tomarão sua propriedade se você não cumprir.
Os fundos e credores privados com os quais trabalhamos atualmente cobram 10%-15% ao ano com 3-4 pontos. Isso significa que os mutuários podem esperar pagar de 13% a 19% ao ano. Além disso, os mutuários são responsáveis pelo custo de quaisquer relatórios de terceiros que possam ser necessários, como avaliações, avaliações ambientais e estudos de viabilidade.
No lado positivo, há capital para essas hipotecas comerciais privadas e os negócios podem ser fechados muito rapidamente. A maioria dos fundos prefere prédios comerciais geradores de renda pertencentes a investidores, como complexos residenciais, prédios de escritórios ou armazéns. Eles normalmente emprestam até 65% do valor da propriedade e a subscrição é baseada em patrimônio e não em crédito. Eles emprestarão tanto para compra quanto para refinanciamento, mas empréstimos privados são empréstimos de “ponte” e deve haver uma estratégia de saída viável e realista. Em outras palavras, eles precisarão saber exatamente como serão pagos.
Essa crise de crédito foi devastadora para o setor imobiliário comercial e os problemas não desapareceram. Enquanto todos esperamos que a situação melhore, os credores privados, incluindo fundos de hedge de Wall Street e empresas de private equity, têm dinheiro e estão dispostos a emprestá-lo.
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