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Incorporação imobiliária – mudando o modelo de financiamento
O mercado imobiliário australiano é uma bomba-relógio em potencial, com investidores de imóveis residenciais se concentrando cada vez mais em ganhos de capital para obter lucro, enquanto negócios imobiliários comerciais têm buscado ativamente investimentos baseados em rendimento nos últimos 12 a 18 meses. O mercado imobiliário parece ser sustentado por muito interesse de investimentos offshore e investidores e incorporadores locais. A perspectiva das taxas de juros de curto a médio prazo parece positiva, mas espera-se que as taxas subam no longo prazo, à medida que o aperto das taxas de juros pelos bancos entra em jogo e o acesso ao financiamento de desenvolvimento não é tão cor-de-rosa quanto costumava ser.
As restrições aos empréstimos institucionais se tornarão um problema crescente, pois os grandes bancos precisam reduzir sua exposição aos principais mercados imobiliários. O mercado também está se ajustando a exigências mais rígidas de compradores estrangeiros e mudanças na política global devido a saídas de capital, como na China. Em 2016, incorporadoras apoiadas pela China compraram 38% dos empreendimentos residenciais na Austrália, segundo Knight Frank.
Desenvolvedores/Construtores – Tarefa
Os desenvolvedores entendem que ainda existem oportunidades significativas no mercado, mas o desafio agora está em acessar capital e potencialmente encontrar fontes de capital não bancárias. Os principais aspectos serão considerar o projeto de desenvolvimento, os serviços de construção e o custo dos tecidos. Reduzir os custos de desenvolvimento para esses números pode demonstrar a possibilidade de aumentar o orçamento de financiamento e potencialmente buscar fontes de financiamento especializadas.
O custo do financiamento pode ser impulsionado pela dívida, mas se o patrimônio de um investidor for caro, o aumento do LVR disponível com investidores privados pode resultar em uma diminuição líquida no custo total de capital. A capacidade de acessar esse financiamento sem cotas de pré-venda o torna uma opção desejável para desenvolvedores menores.
Como regra geral, os edifícios são projetados e construídos com código mínimo, eliminando o custo de todos os sinos e assobios, a fim de maximizar os lucros dos construtores e desenvolvedores. Menos foco e atenção são dados às operações e compromissos em andamento do novo empreendimento.
Novo modelo
E se pudéssemos alavancar todas essas oportunidades adicionais para criar um ativo mais eficiente com custos operacionais mais baixos, mas não aumentar nosso orçamento de capital – na verdade, reduzir nossos custos de capital através do acesso a financiamento estruturado verde (GSF), financiamento de longo prazo. disponível, subsidiado por financiamento de produto dedicado. Este novo empréstimo/dívida será atendido por economias operacionais de tecnologias e produtos aprimorados.
Por exemplo, um desenvolvedor cria e possui um site de uso misto de US$ 50 milhões. Consideramos o projeto e as tecnologias de consumo de energia para a instalação (ou seja, iluminação, solar, medidores/redes, isolamento térmico, desempenho de vidros, aparelhos energeticamente eficientes, água quente, HVAC).
A SFG estima o custo do ciclo de vida atual dessas tecnologias. Em seguida, criamos um pacote descrevendo quais produtos têm um ROI atraente com base nos custos de energia projetados. Para este exemplo, $ 5 milhões são deduzidos do custo de capital do projeto para embalagens melhoradas. Isso reduzirá o investimento e os custos operacionais dos desenvolvedores, melhorando o fluxo de caixa e o retorno do investimento. Essa redução de US$ 5 milhões ou 10% pode ser usada para outros projetos ou ajudar a melhorar o LVR e a estrutura financeira do projeto.
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Fonte: James Cronan
