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Fundamentos do Financiamento de Propriedades para Investimento
Você tem grandes sonhos de possuir imóveis e se aposentar jovem. Você simplesmente não tem dinheiro para sair e comprar imóveis com dinheiro (a maioria de nós não tem). Isso orienta você no caminho do financiamento em um banco local. Você pode já possuir sua própria casa e ter passado pelo processo de aprovação e assinatura de hipoteca. Então deve ser fácil, certo? Errado, os empréstimos imobiliários de investimento não são como o seu empréstimo hipotecário tradicional.
Os credores são mais rigorosos sobre o seguro de propriedade de investimento do que as hipotecas pessoais. Você pode estar se perguntando, mas por quê? É simples, quando você tem uma propriedade de investimento e uma residência pessoal, e então você perde seu emprego ou as coisas dão errado financeiramente, você vai pagar sua hipoteca pessoal mais cedo na pior das hipóteses. Você não quer deixar de pagar sua hipoteca porque é onde você mora!
Taxa de juro
A taxa de juros será maior do que a de um empréstimo hipotecário, é só isso. Adicione 1-3 pontos percentuais a mais do que a taxa de empréstimo emprestada pelo proprietário. Isso significa que, se um credor cobrar TAEG de 4,00% em empréstimos para imóveis, você provavelmente pagará TAEG de 5 a 7% em empréstimos para investimento. Aqui está como funciona pessoal. Os empréstimos são mais arriscados, então os bancos querem mais para eles.
Classificação de crédito
Como em qualquer tipo de empréstimo, seu crédito é importante. Ele mostra ao banco um histórico de sua experiência anterior de crédito e basicamente informa por que você deve obter um empréstimo ou por que não deve fazer um empréstimo. Trabalhar para manter seu crédito no topo é algo que você precisa fazer muito antes de começar a jogar imobiliário.
Com propriedades de investimento, sua pontuação de crédito não tem tanto impacto quanto com uma hipoteca. Você ainda terá opções se o seu crédito não for perfeito. Se sua pontuação estiver abaixo de 740, você deve esperar pagar mais juros, taxas do credor e menor LTV. Isso não significa que você não deva investir com uma pontuação de crédito abaixo de 740, apenas indica o que você deve esperar.
Menos LTV
20% estudam, amam, vivem. Este é o número que o banco exigirá de você como pagamento inicial para a compra de propriedades para investimento. É claro que há exceções para a redução de 20%, no entanto, isso é o que a maioria dos bancos exige.
20% é muito dinheiro, não é? Sim, eu sei, mas a boa notícia é que você não precisa pagar pelo seguro de hipoteca! Ninguém gosta de seguro de hipoteca. A má notícia é que esta é a única boa notícia. Além disso, 20% é a melhor opção se você tiver crédito ruim, esperar que o banco espere mais ou nem mesmo olhe para o seu negócio. Uma nota final: Programe pelo menos três meses de pagamentos como uma reserva líquida de caixa. Uma reserva de caixa é importante, sim, você pode finalmente ter acumulado esses 20%, mas se você não tiver mais de 20% em capital de giro quando o forno apagar no primeiro mês, o banco mais uma vez hesitará em dar-lhe um empréstimo. .
Casa quebrando para começar
A ideia de um house hack é simplesmente reduzir ou minimizar suas próprias despesas e usar o spread (o dinheiro que você economiza) para investir na compra de imóveis para alugar. Morar em uma bela casa com piscina coberta e cinema é ótimo e tudo, mas essa casa não te traz fluxo de caixa mensal, te custa fluxo de caixa mensal.
A ideia básica por trás dessa mentalidade de “hack de casa” é simplesmente alugar parte de sua casa para outra pessoa, ou coexistir com outra pessoa como colega de quarto em sua própria casa. Também pode significar vender sua residência principal agora, comprar um prédio de apartamentos e morar em um dos apartamentos e alugar o restante. Basicamente, quando tudo estiver dito e feito, você está alugando o que já mora para reduzir suas despesas mensais e economizar capital para seus sonhos de glória imobiliária!
Se ainda não comprou a sua primeira casa, ou se pretende vender a sua casa agora para entrar no mercado imobiliário, o imobiliário multifamiliar pode ser o ideal para si. Ao comprar um prédio de apartamentos, você pode morar em um dos apartamentos e fazer com que seus inquilinos paguem todas as suas despesas, o que geralmente é mais atraente para a maioria das pessoas do que ter alguém morando em sua casa.
Por exemplo, se você comprar 4 apartamentos, morar em um deles e alugar cada um dos outros apartamentos por $ 600 por mês, isso significaria que você ganharia $ 1.800 por mês em aluguel. Se o seu empréstimo, depósito (impostos + seguro), serviços públicos e outras despesas forem de apenas US$ 1.600, você poderá receber US$ 200 por mês apenas por morar na casa. Melhor ainda, quando chegar a hora de se mudar para sua futura casa, você pode alugar este quarto apartamento para obter ainda mais renda. Parece uma ótima ideia, certo?
Retirada chave:
Propriedades de investimento têm taxas de juros mais altas
Os credores são um pouco mais tolerantes com as pontuações de crédito
Você vai precisar de 20% no pagamento (há exceções)
Tente housebreaking para entrar no setor imobiliário
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queridinho da América
Pequeno investidor
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Fonte: Ryan Curtis
