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Para atender às necessidades de moradia no Reino Unido, os planejadores locais são quase obrigados a aumentar o número de residências em suas jurisdições. Cerca de metade das vilas e cidades estão atrasadas na elaboração de planos para indicar como vão fazê-lo, o que é indicativo de quanto ainda resta para dedicar ao desenvolvimento e do fato de que muitos planejadores ainda podem influenciar onde ele deve ocorrer. .
A oportunidade para os proprietários de terras ganharem dinheiro é forte. Mas, na maioria dos casos, eles não devem presumir que podem fazer isso sozinhos, nem podem obter o benefício líquido do desenvolvimento em um negócio limpo e simples. A Associação de Planejamento Urbano e Rural, observando que desde a aprovação da Lei de Planejamento Urbano e Rural de 1947, os proprietários de terras não podem desenvolver terras sem uma licença de planejamento, afirma que, embora a propriedade agrícola possa ser vendida entre £ 3.000 e £ 10.000 por hectare, seu valor pode aumentar para até £ 2 milhões por hectare em “áreas de maior demanda”.
Parece ganhar na loteria, certo? Bem, não tão cedo. A sobretaxa de renda de planejamento, conhecida como Acordo da Seção 106, é essencialmente um imposto sobre aqueles que recebem aumentos significativos no valor da venda de terras. A obrigação que isso impõe, negociada entre o desenvolvedor e o conselho de planejamento local, destina-se a cobrir os custos de expansão da infraestrutura (escolas, estradas, hospitais, esgotos, etc.) devido a novos moradores ou desenvolvimento comercial. Outra forma disso é a Taxa de Infraestrutura Comunitária, que é usada em algumas jurisdições. De qualquer forma, o grande lucro a ser obtido será bastante reduzido por essa obrigação.
E discutir essas taxas é apenas um aspecto do processo de desenvolvimento que requer uma boa compreensão da economia e da política local. Mas a razão pela qual os investidores em desenvolvimento, como parceiros de fundos imobiliários em vez dos proprietários originais, são mais propensos a providenciar a conversão de terras brutas em casas é devido à ampla gama de habilidades e experiência necessárias para concluir o processo. Esses incluem:
- Avaliações de viabilidade para determinar a adequação da terra para o desenvolvimento, bem como avaliações de custo-benefício (referidas como limiar).
- Montagem no local (planos de como evoluirá para apaziguar os planejadores)
- Obras de acesso (por exemplo, custos de construção de estradas)
- Reabilitação (mais típico de desenvolvimentos de minas abandonadas onde as toxinas precisam ser removidas)
- Terraplenagem anormal (resolvendo problemas geológicos, como afloramento de rocha ou recuperação de várzea)
- Despesas de realocação e compra de inquilinos existentes (se houver)
Alguns desenvolvedores podem trabalhar com sua própria empresa de construção para construir estradas e comunicações, bem como as próprias casas. Mas muitos agora contratam ou vendem terrenos diretamente para desenvolvedores, não fazendo nada além de construção de estradas e serviços públicos. Isso pode reduzir seus lucros, mas também dar a terra para as partes que podem concentrar seus esforços em seu conjunto de habilidades, projetando e construindo casas adequadas para o provável comprador.
Investidores individuais que não têm experiência imobiliária muitas vezes fazem parte de um grupo de investimento. Eles podem trabalhar por apenas £ 10.000 para participar do fundo; esses investidores são fortemente encorajados a trabalhar com um consultor financeiro independente para selecionar investimentos que se adequem ao seu perfil de risco de patrimônio pessoal.
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Fonte: Bradley W
