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O valor de investimento de uma propriedade só pode ser medido em comparação com outras oportunidades de investimento disponíveis para o investidor. Se os investidores puderem ganhar 4,5% investindo em títulos do tesouro do governo, eles exigirão retornos mais altos para investir em um ativo tão volátil e ilíquido quanto os imóveis residenciais. A taxa de retorno que o investidor exige é chamada de “taxa de desconto”.
A taxa de desconto é diferente para cada investidor, pois cada um terá tolerâncias de risco diferentes. Durante a Grande Bolha Imobiliária, as taxas de desconto para a maioria das classes de ativos atingiram mínimos históricos devido ao excesso de liquidez nos mercados de capitais. A taxa de desconto utilizada na análise é a variável que tem maior impacto no valor do investimento. Devido aos riscos associados ao investimento em imóveis residenciais, pode-se argumentar fortemente que uma taxa de desconto baixa não é razoável e os investidores geralmente exigem uma taxa de retorno mais alta para assumir seus riscos inerentes. Uma taxa de desconto baixa exagera o prêmio do investimento e torna o investimento mais valioso, enquanto uma taxa de desconto alta reduz o prêmio do investimento e torna o investimento menos valioso.
O Departamento do Tesouro dos EUA vende um produto chamado Treasury Inflation Protected Securities (TIPS). O valor principal do TIPS aumenta com a inflação e paga juros semestrais para garantir o retorno do investimento. No vencimento do TIPS, o comprador paga o principal ajustado ou o principal original, o que for maior. É um investimento sem risco garantido para crescer com a inflação. A taxa de juros é muito baixa, mas como o principal sobe com a inflação, ele gera uma renda um pouco acima da taxa de inflação. Historicamente, as casas também subiram de preço um pouco acima da taxa de inflação; portanto, um investimento livre de risco em TIPS fornece a mesma taxa de crescimento de ativos que imóveis residenciais (aproximadamente 4,5%). Apesar de suas semelhanças, os TIPS são um investimento muito mais desejável porque o custo não é muito volátil e é muito mais fácil e barato comprar e vender TIPS. É sabido que o valor dos imóveis residenciais é instável, principalmente nas regiões litorâneas. As casas têm altos custos de transação e podem ser muito difíceis de vender em um mercado em baixa. Não é apropriado usar uma taxa de 4,5% semelhante ao rendimento do TIPS ou uma taxa de valorização de imóveis residenciais como taxa de desconto em uma análise de valor apropriada.
Outra taxa de desconto conveniente ao avaliar o valor de imóveis residenciais é a taxa de juros do empréstimo usado para comprar o imóvel. Dinheiro emprestado custa dinheiro na forma de pagamentos de juros. Um comprador de casa pode pagar um empréstimo e obter um retorno sobre esse dinheiro igual aos juros do empréstimo como dinheiro não gasto. A exclusão das despesas com juros proporciona um retorno sobre o investimento igual à taxa de juros. As taxas de juros durante a Grande Bolha Imobiliária em hipotecas de taxa fixa de 30 anos caíram abaixo de 6%. Pode-se argumentar que 6% é uma taxa de desconto apropriada; no entanto, as taxas de juros de 6% estão próximas das mínimas históricas e as taxas de juros provavelmente serão mais altas no futuro. As taxas de juros se estabilizaram em meados dos anos 80, após um pico no início dos anos 80 para manter a inflação baixa. A taxa média de juros hipotecários de 1986 a 2007 foi de 8,0%. Se a análise de valor usar uma taxa de desconto que corresponda à taxa de juros do empréstimo, é mais apropriado usar 8% em vez de 6%.
Os investidores em imóveis residenciais (aqueles que investem em imóveis para aluguel para gerar fluxo de caixa) geralmente ignoram qualquer valorização do valor de revenda. Esses investidores querem o dinheiro do aluguel além do custo de propriedade para garantir o retorno do investimento. Apesar dos diferentes focos em lucro, as taxas de desconto utilizadas por esses investidores podem ser as mais adequadas, pois tratam-se de uma mesma classe de ativos. Os investidores de fluxo de caixa em propriedades para aluguel não estão mais cientes dos riscos de volatilidade e iliquidez dos preços. Historicamente, os investidores imobiliários geradores de fluxo de caixa têm exigido retornos em torno de 12%. Durante a Grande Bolha Imobiliária, essas taxas caíram para 6% para apartamentos de classe “A” em alguns mercados da Califórnia. É provável que, após a bolha, as taxas de desconto retornem às suas normas históricas. Se for utilizada uma taxa de desconto igual à taxa de fluxo de caixa dos investidores imobiliários residenciais, deve ser utilizada uma taxa de 12%.
Quando o dinheiro é investido em imóveis residenciais, ele só pode ser levantado por meio de empréstimos, que têm seus custos, ou por meio de vendas. O dinheiro investido em imóveis residenciais é dinheiro retirado de investimentos concorrentes. Quando os compradores se deparam com o aluguel em vez de sua própria decisão, eles podem optar por alugar e investir seu adiantamento e prêmio de investimento em uma classe de ativos completamente diferente com retornos ainda maiores. Esse dinheiro pode ser investido em títulos de alto rendimento, fundos de índice de mercado ou fundos mútuos, commodities ou qualquer outro veículo de investimento de alto risco e alto retorno. Pode-se argumentar que a taxa de desconto deve se aproximar do retorno de longo prazo em investimentos alternativos de alto rendimento, talvez até 15% ou 18%. Embora um investidor individual possa optar por não comprar essas oportunidades de investimento para comprar imóveis residenciais, é inapropriado usar taxas de desconto tão altas, pois muitos desses investimentos são mais arriscados e voláteis do que os imóveis residenciais.
A taxa de desconto é a variável mais importante na avaliação do valor de investimento de um imóvel residencial. Argumentos podem ser feitos em favor de taxas que variam de 4,5% a 18%. Baixas taxas de desconto levam a valores altos e altas taxas de desconto levam a valores baixos. Os extremos desta faixa não são adequados para uso, pois representam investimentos alternativos com diferentes parâmetros de risco que não são comparáveis aos imóveis residenciais. As taxas de desconto mais adequadas situam-se entre os 8% e os 12%, uma vez que refletem quer o custo do empréstimo (taxas de juro) quer a taxa praticada pelos investidores imobiliários profissionais.
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Fonte: Lawrence D Roberts
