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Gerar juros atraentes é um desafio no atual ambiente de baixas taxas de juros. A atração das Notas Hipotecárias de Primeira Posição é que os investidores (credores) são mantidos em primeiro lugar como detentores de uma garantia sobre a propriedade – portanto, há um ativo tangível (imóveis) para garantir seu investimento.
Em média, ao longo de 50 anos, a casa própria nos EUA é de cerca de 65%. A maioria dos especialistas acredita que esse número está diminuindo à medida que a transição para comunidades de aluguel continua a crescer, bem como os desafios que os jovens consumidores enfrentam para garantir um emprego estável, que está diretamente relacionado à capacidade (e desejo) de possuir uma casa própria. A comercialização de financiamento de hipotecas residenciais tradicionais no mercado atual levou a uma melhor compreensão de como esses empréstimos funcionam para os consumidores. Combine isso com a concorrência no mercado de financiamento habitacional e ficará claro por que a maioria dos adultos entende de financiamento habitacional. Mas e os imóveis comerciais?
Todos os dias, o consumidor sai de casa e visita vários imóveis comerciais – para trabalhar – para almoçar – para fazer compras – para se divertir – mas poucos entendem a diferença entre o mercado de financiamento comercial e o mercado de financiamento imobiliário. O termo “empréstimos comerciais” é subdividido principalmente em “edifícios multifamiliares (5 ou mais apartamentos), prédios de escritórios, shopping centers, instalações industriais e armazéns, caixas individuais (como Lowes e Walmart) e instalações para fins especiais, como como postos de gasolina, escolas, igrejas, etc. Independentemente do uso, o acesso ao crédito comercial é muito diferente do crédito à habitação.
Com um empréstimo imobiliário, o credor normalmente pede 2 anos de declarações fiscais, extratos bancários, recibos de pagamento, verificações de crédito e avaliações de propriedades. O foco principal dos subscritores de empréstimos está na capacidade do mutuário (usando um modelo de receita e despesa) de fazer pagamentos mensais da hipoteca, incluindo impostos e seguros.
Em um empréstimo comercial, o credor primeiro analisa a condição da propriedade e sua capacidade de atender ao empréstimo com o fluxo de caixa de suas operações diárias. O credor solicitará cópias dos aluguéis atuais (lista de aluguéis) e dois anos do histórico operacional dos mutuários. Além disso, eles revisarão grandes reformas recentes, fotografias internas e externas da propriedade e pesquisas de ônus e títulos. Com esses documentos em mãos, o subscritor criará um Índice de Cobertura da Dívida sobre Serviço (DSCR) para determinar se a propriedade pode atender aos requisitos que o novo empréstimo acarretará. Além disso, o credor considerará avaliações de terceiros, prestando atenção não apenas à propriedade em questão, mas também à área circundante e às tendências do mercado.
Um mutuário comercial deve ter um forte histórico financeiro e de crédito para se qualificar para um empréstimo. No entanto, o credor dá mais importância à capacidade da propriedade de sustentar o empréstimo do que à situação pessoal do mutuário. Esta é uma comparação direta com a subscrição de hipoteca residencial, onde a situação financeira pessoal do mutuário é mais preocupante do que a propriedade que faz parte da hipoteca.
Existem seis fontes de empréstimos imobiliários comerciais – credores de portfólio – credores de agências governamentais – credores CMBS – companhias de seguros – empréstimos SBA – credores privados de dinheiro/dinheiro forte.
Credores de portfólio – são compostos principalmente por bancos, cooperativas de crédito e empresas que contratam empréstimos comerciais e os mantêm em seus livros até a data de vencimento.
Credores de agências governamentais são empresas autorizadas a vender produtos de empréstimos comerciais financiados por agências governamentais, como Freddie Mac e Fannie Mae. Esses empréstimos são agrupados (securitizados) e vendidos a investidores.
Credores CMBS – Esses credores emitem empréstimos chamados “Empréstimos CMBS”. Após a venda, as hipotecas são transferidas para o fideicomisso, que por sua vez emite uma série de títulos com diferentes prazos (prazo e taxa de juros) e prioridades de pagamento em caso de inadimplência.
companhias de seguros – Muitas seguradoras se voltaram para o mercado de hipotecas comerciais para aumentar a rentabilidade de seus investimentos. Essas empresas não estão sujeitas às mesmas regras regulatórias de empréstimos que outros credores e, portanto, têm mais flexibilidade para criar pacotes de empréstimos que vão além das normas normais de empréstimos.
Empréstimos SBA – Os mutuários que desejam adquirir um imóvel comercial para uso próprio (ocupado pelo proprietário) têm a opção de utilizar o empréstimo SBA-504, que pode ser utilizado para vários tipos de compras para seu próprio negócio, incluindo imóveis e equipamentos.
Dinheiro privado / empréstimos de dinheiro duro – Para os mutuários que não podem se qualificar para o financiamento tradicional devido ao histórico de crédito ou problemas com a propriedade em questão, o dinheiro vivo pode ser uma fonte viável de fundos para o projeto proposto. Esses empréstimos têm taxas de juros e custo do dinheiro mais altos do que outros tipos de empréstimos. Apesar do custo mais alto dos empréstimos, esses empréstimos atendem a uma necessidade do mercado de hipotecas comerciais.
As hipotecas comerciais podem ser de recurso ou sem recurso em sua estrutura. Em um empréstimo com recurso típico, o(s) mutuário(s) são pessoalmente responsáveis pelo empréstimo caso o empréstimo seja executado e os recursos sejam insuficientes para reembolsar integralmente o saldo do empréstimo. Em empréstimos sem recurso, a propriedade é uma garantia e o mutuário não é pessoalmente responsável pela dívida hipotecária. Em empréstimos típicos sem recurso, uma cláusula chamada “cláusulas de bad boy” faz parte dos documentos de empréstimo que afirmam que, em caso de fraude, deturpação fraudulenta, negligência grave, atos criminosos, atos ilegais, o(s) mutuário(s) pode(m) estar sujeito(s) a responsabilidade pessoal por dívida hipotecária.
Compreensivelmente, nas negociações de hipotecas comerciais, os credores preferem empréstimos com recurso, enquanto os mutuários preferem empréstimos sem recurso. No processo de subscrição, o credor e o(s) mutuário(s) trabalham para criar um empréstimo que atenda às necessidades e objetivos de ambas as partes e, se ocorrer um impasse, nenhum empréstimo será feito.
O mundo das hipotecas comerciais oferece aos investidores a oportunidade de participar de um mercado que pode ter retornos atraentes, segurança baseada em princípios por meio de posições de garantia em ativos imobiliários e uma duração (12 meses a 5 anos) que é aceitável para a maioria. A geração de juros mensais contínuos por meio de participações, como títulos de hipotecas comerciais, é atraente tanto para os consumidores quanto para os investidores institucionais.
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Fonte: Daniel Reisinger
