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De um modo geral, as estratégias tradicionais de investimento imobiliário podem ser divididas em duas áreas:
Estratégia de Caixa e Fluxo de Caixa e Estratégia de Capital
Se você é um investidor experiente, certamente conhece essas informações como a palma da sua mão. No entanto, gostaria de fazer uma breve descrição de cada “estratégia tradicional” abaixo para aqueles que podem ser novos no setor.
estratégia de dinheiro
O objetivo dessa estratégia é conseguir dinheiro imediatamente. O investidor pode então usar esse dinheiro como receita ou investi-lo de volta em outras propriedades. Existem quatro opções para implementar uma estratégia monetária:
Localizar e entrar em contato
Se o objetivo do investidor for simplesmente dinheiro e não investimento, ele pode se tornar um “cachorro-pássaro”. Cães pássaros encontram boas propriedades de investimento para investidores. Ao fazer isso, eles ganham uma “taxa de localização”. Esta é a maneira mais rápida de ganhar dinheiro.
Gestão e nomeação
Com esse método, um investidor obtém uma opção ou um contrato transferível sobre uma propriedade de investimento e, em seguida, encontra outra pessoa para comprá-lo. Isso dá ao investidor poder de barganha significativo e boas margens. No entanto, o volume é baixo.
Compra venda
É um método de adquirir uma propriedade sem melhorias e depois colocá-la à venda por um preço mais alto. A margem de lucro é melhor do que usar a estratégia de gerenciamento e atribuição. Mas o investidor precisará gastar mais tempo fechando essas negociações. Finalmente, o volume é menor do que com o próximo método.
Compre, atualize e venda
Este é o método de “reabilitação”. Um investidor compra uma propriedade, renova-a e depois vende-a com lucro. Oferece aos investidores margens ainda maiores do que a estratégia de compra e venda. Naturalmente, a reabilitação requer muito mais tempo e dinheiro e provavelmente haverá menos transações.
Fluxo de caixa e estratégia de capital
Essa estratégia é de longo prazo. Ou seja, o investidor busca criar fluxo de caixa e criar patrimônio para o futuro. Existem três opções principais:
Opção de aluguel
Este método tem a grande vantagem de exigir pouco ou nenhum dinheiro. De acordo com esse método, o investidor tem várias opções de fluxo de caixa: uma opção de arrendamento de entrada, uma opção de arrendamento de saída ou ambas.
A opção In lease ocorre quando um investidor negocia um arrendamento de propriedade (geralmente por 2-5 anos) e inclui a opção de compra no final do período a um preço pré-acordado. Uma vez que o investidor se torna elegível para alugar a propriedade, ele a aluga por um preço mais alto para o comprador de leasing. A diferença entre aluguel e aluguel cria um fluxo de caixa. Observação. Os investidores devem certificar-se de que têm um inquilino antes de concordar em alugar qualquer propriedade. Isso garante que o fluxo de caixa virá!
Um arrendamento ocorre quando os investidores alugam a propriedade que possuem para um inquilino com opção de compra no final do contrato. Por meio desse método, eles recebem fluxo de caixa maior durante o prazo do arrendamento, bem como patrimônio líquido (dependendo do preço pré-negociado).
Comprar e segurar
Com esse método, os investidores compram imóveis e os alugam. Esta é uma estratégia menos complexa do que a “Oportunidade de Locação” mencionada acima. No entanto, o investidor agora é o proprietário real e, com a propriedade, vem a recompensa e o risco. Buy & Hold oferece aos investidores mais flexibilidade do que os métodos listados acima. Eles têm a opção de vender a qualquer momento que quiserem, ou podem manter a propriedade para gerar fluxo de caixa e construir patrimônio líquido pelo tempo que quiserem.
Compre, atualize e economize
No geral, esse talvez seja o melhor método para gerar fluxo de caixa e patrimônio líquido. Apesar do mercado atual, os imóveis ficam mais caros com o passar do tempo. Além disso, quando os investidores fazem melhorias, eles têm potencial para rendas mais altas (mais fluxo de caixa!) e maior acúmulo de patrimônio. Além disso, eles também podem ter a oportunidade de melhorar o potencial da propriedade realocando-a para usos mais rentáveis. Finalmente, quando são feitas melhorias, algumas delas são classificadas como melhorias de capital pela Receita Federal, portanto, há potencial para reduzir os impostos pagos sobre os fluxos de caixa da propriedade.
Claro, há mais nessas estratégias do que pode ser descrito adequadamente neste artigo. E levei décadas para aperfeiçoar minha abordagem para cada situação.
O que falta a essas estratégias tradicionais de investimento é a flexibilidade para obter lucros rápidos e, novamente, muitos desses métodos exigem uma grande quantia em dinheiro para comprar uma propriedade.
Estratégias imobiliárias mais criativas, como vendas a descoberto, revenda de imóveis, reforma e vendas, pré-encerramento e outras práticas “não tradicionais” podem ser limitadas pela introdução das novas Diretrizes Uniformes de Fechamento.
Estas novas regras, que entrarão em vigor em breve, irão restringir os investidores imobiliários de recorrerem aos métodos tradicionais, impossibilitando o investimento em estratégias mais criativas.
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Fonte: Jack Sternberg
