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Enquanto o debate continua sobre se o pior da crise imobiliária está à frente ou atrás, e independentemente das opiniões sobre o que o causou, é importante entender os diferentes tipos de investimentos envolvidos em imóveis e hipotecas. Os Canais de Investimento Imobiliário Imobiliário (REMICs) são esses investimentos.
O quadro geral é este: alguém decidiu que é potencialmente possível investir em hipotecas familiares, secundárias, corporativas e outras. As pessoas em todos os lugares pagavam suas hipotecas ao banco local todos os meses, e o banco ganhava todo o dinheiro. Um investidor vem e diz que vai comprar um empréstimo hipotecário de um banco, e o investidor começa a trazer essa renda.
Se essa hipoteca for ruim – se falhar – então o investidor fica com muito dinheiro, então ele decide comprar muitas hipotecas diferentes para minimizar a taxa de confisco da hipoteca. Mas mesmo que a hipoteca não seja paga, ele ainda perderá todo o dinheiro, então ele quer distribuir o risco desse investimento hipotecário. Assim, ele vai um passo além, pegando uma parte de cada hipoteca, combinando essas partes em um título e depois vendendo esse título a outros investidores.
Até agora, nada disso é REMIC. Os pacotes que foram criados são chamados de títulos lastreados em hipotecas (um termo um tanto autoexplicativo). No entanto, se uma empresa quiser entrar em títulos lastreados em hipotecas e aumentar sua flexibilidade e reduzir o risco, ela criará um REMIC. Assim, a REMIC é, na verdade, um fideicomisso, empresa, parceria ou outra entidade legal criada com o propósito específico de investir e agrupar hipotecas.
Aqui estão alguns dos principais benefícios do REMIC:
· Não há exigência de capital mínimo, o que significa que a REMIC pode vender todos os seus ativos.
· Os investidores podem ser pagos mensalmente; outros tipos de investimentos limitam os pagamentos trimestrais.
· A REMIC não tem que pagar impostos federais, embora os investidores paguem sobre os rendimentos.
· O risco é distribuído por cada título, portanto, se uma hipoteca for inadimplente, haverá menos efeito geral.
Algumas desvantagens incluem:
· Os REMICs não podem facilmente trocar de hipoteca como bem entendem; uma vez que a REMIC foi criada e as hipotecas consolidadas, eles ficaram presos a elas.
· As REMICs estão sujeitas a impostos estaduais, dependendo do estado.
· Se todas as hipotecas não forem pagas, como tem acontecido nos últimos anos, grande parte do investimento pode ser perdido.
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Fonte: Scott Spjut
