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Esta informação é muito importante para que os atacadistas novos e experientes e os principais compradores de retentores leiam e entendam com atenção. Aprendemos da maneira mais difícil, espero que você não precise :-)
Os investidores costumam nos perguntar sobre o uso de financiamento convencional para suas transações com investidores. Em outras palavras, eles querem passar por um banco ou instituição de crédito semelhante para comprar um retentor superior de nós ou de outro atacadista. A vantagem óbvia é que as taxas são mais baixas e as taxas de originação de empréstimos (muitas vezes chamadas de “pontos”) são muito menores do que “dinheiro duro” (empréstimos de pessoas físicas ou pequenas organizações projetadas especificamente para imóveis do tipo investidor, com taxas que variam de 5 pontos e 15% a 10 pontos e 18% ao ano). No entanto, existem algumas barreiras ao uso de financiamento convencional que você deve conhecer.
Em primeiro lugar, essas instituições bancárias só emprestam para imóveis residenciais em boas condições. Portanto, se o imóvel que você está considerando precisa de uma grande reforma, esqueça esse tipo de financiamento na maioria das vezes. A próxima coisa é como você estruturou o negócio. Devido a todos os golpes recentes em que os bancos foram queimados, não conseguimos encontrar nenhum credor convencional disposto a emprestar em uma transação que foi “atribuída” pelo Comprador mencionado no Contrato de Venda a um terceiro. Eles exigem que o Mutuário seja o Comprador especificado no Contrato. E eles absolutamente não vão financiar a taxa de nomeação.
Você pode contornar isso se puder conviver com qualquer uma dessas soluções:
1. O Atacadista reescreve o Contrato do Vendedor com o novo Mutuário como o Comprador. Isso resolve o problema com documentos. O comprador ainda terá que financiar a taxa de atribuição de alguma outra fonte de recursos. O atacadista não está protegido neste cenário porque nenhum dos documentos confirma seu direito de compra do imóvel, nem a taxa de cessão que deve ser paga. Um acordo separado deve ser concluído com todas as partes. Você vê como isso pode se tornar muito complicado e incômodo. Aliás, mesmo que você tenha um Vendedor cooperativo, você não pode simplesmente listar o superfaturamento (preço de venda original mais Taxa de Cessão) no Contrato com a estipulação de que uma parte da Comissão de Cessão seja paga ao “Atacadista” na conclusão da transação , porque então a taxa do atacadista aparecerá no lado do Vendedor da Declaração de Liquidação como se estivesse agindo como um agente imobiliário. Observação. Isso pode ser bom se o “Atacadista” for realmente um agente. Eles precisam verificar com seu corretor.
2. O grossista deve tornar-se proprietário do imóvel e da cadeia de títulos. Ele pode então legalmente escrever um acordo com o comprador declarando o valor total da propriedade, incluindo a taxa de cessão. O atacadista pode conseguir isso com um vendedor cooperativo usando financiamento de vendedor de curto prazo, financiamento “condicional” ou um empréstimo-ponte de curto prazo de uma linha de home equity ou um credor privado (geralmente um amigo ou família). Enquanto a relação empréstimo-valor (LTV) ainda atender às suas exigências, os bancos emprestarão ao novo preço de compra, financiando assim a taxa de cessão.
Outro ponto a ter em mente ao considerar as finanças tradicionais é que ela é relativamente lenta. Muitos corretores de hipotecas lhe dirão que seus empréstimos estarão prontos para serem fechados dentro de 10 dias a 2 semanas após o depósito. A realidade é que eles só podem garantir que processarão o empréstimo e o entregarão ao credor em um curto período de tempo. Com a atual corrida de refinanciamento, os departamentos de subscrição da maioria dos credores estão sobrecarregados e os aplicativos podem ficar presos lá por uma semana ou mais. Eles também emitem condições que devem ser atendidas e são então enviadas de volta ao subscritor para aprovação final. Em seguida, adicione mais alguns dias para que o pacote de empréstimo seja preparado e enviado ao advogado.
Para estar no lado seguro, você deve esperar um período de três semanas a um mês para fechar o empréstimo. Se fechar mais cedo, você ficará agradavelmente surpreso. Se o negócio não permitir tanto tempo, você pode querer considerar fontes alternativas de financiamento para não perder tudo porque o tempo acabou e o empréstimo não está pronto.
O financiamento convencional ocorre em transações a granel. Nós mesmos fechamos alguns, mas isso não funciona em todos os casos. Você precisa entender o processo, e o que vai voar e o que vai matar o negócio.
Sucesso e abundância
Lou Castillo
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Fonte: Lou Castillo
