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Muitas propriedades arrendadas líquidas de inquilino único de alta qualidade são adequadas para empréstimos de arrendamento com inquilino (CTL) e empréstimos hipotecários comerciais convencionais. Os investidores em imóveis de aluguel puro devem considerar os prós e os contras de cada um antes de decidir que tipo de empréstimo contratar.
Os empréstimos CTL geralmente são mais adequados para investidores de renda de longo prazo que desejam alta alavancagem, taxa fixa, financiamento totalmente amortizado e desejam velocidade e certeza de execução. Os empréstimos bancários têm um custo inicial (mas não total) menor e podem oferecer uma maior variedade de condições. Os bancos são mais adequados para investidores que desejam opções, que não precisam de alavancagem máxima (há um grande adiantamento) e que não têm certeza se terão imóveis no longo prazo.
Diferenças
Os empréstimos CTL combinam aspectos de empréstimos hipotecários comerciais com bancos de investimento especializados para fechar transações. O banqueiro CTL emite e vende obrigações corporativas de colocação privada garantidas por arrendamentos imobiliários. O produto da venda de títulos é usado para financiar um empréstimo hipotecário comercial para um mutuário. O empréstimo é administrado por um terceiro fiduciário durante a duração da transação.
As hipotecas comerciais tradicionais são empréstimos padrão garantidos por hipotecas sobre imóveis, renda de propriedade e crédito do mutuário. As instituições bancárias originam o empréstimo e financiam a operação, seja vendendo o empréstimo a um investidor (privado ou público) ou disponibilizando recursos próprios e mantendo o empréstimo em carteira.
Usar
A crise de crédito em curso forçou os bancos a apertar os critérios de empréstimos. É altamente improvável que um banco comercial ofereça mais de 75% de empréstimo ao valor (LTV) em qualquer negócio hoje. Os bancos não têm incentivos para assumir riscos desnecessários; eles podem emprestar dinheiro do Fed (Federal Reserve Bank) a 0% e comprar títulos do Tesouro de 10 anos a 2%, ganhando 2 pontos sem risco. Eles emprestarão empréstimos altamente alavancados e somente emprestarão quando tiverem grandes quantidades de capital de proteção.
Os credores CTL fornecerão até 100% LTV (Rent Estimated) sem recurso. Eles estão no negócio de emprestar o valor total em dinheiro presente do arrendamento (contra uma renda futura garantida). Os banqueiros CTL, sem dúvida, fazem as maiores ofertas de empréstimos no setor de financiamento imobiliário comercial.
Velocidade e confiança no desempenho
Os empréstimos CTL podem fechar em cerca de 1/3 do tempo necessário para fechar uma hipoteca comercial convencional. As negociações CTL são conhecidas por serem concluídas do início ao fim em apenas 45 dias (inédito no mundo dos bancos comerciais), mas normalmente levam 60.
Os empréstimos bancários demoram pelo menos 60 dias, às vezes 180 ou mais dias. Além disso, como as transações CTL são elegíveis ou não, o banqueiro pode rapidamente dar ao mutuário um sim ou não. Existem mil maneiras de um empréstimo bancário falhar, mas uma vez que o banqueiro CTL fecha o negócio e o mutuário o assina, há quase 100% de certeza de que o negócio será executado.
apelo
Os empréstimos CTL são todos os empréstimos sem recurso garantidos pelos rendimentos gerados pela locação.
Os empréstimos bancários são geralmente, embora nem sempre, empréstimos padrão de crédito, com recurso total com garantia contra o mutuário, bem como imóveis.
Despesas
O empréstimo CTL terá custos iniciais mais altos devido ao aspecto de banco de investimento do negócio e ao fato de que um terceiro fiduciário deve estar envolvido. No entanto, ao longo do ciclo de vida de uma propriedade CTL, geralmente é mais barato porque você nunca precisa refinanciar. No final do empréstimo CTL, o mutuário possui a propriedade de forma gratuita e desembaraçada.
Os empréstimos bancários devem ser recapitalizados ou reembolsados no final de cada prazo, geralmente 3, 5, 7 ou 10 anos. A necessidade de refinanciar muitas vezes resulta em um custo total de capital mais alto.
Flexibilidade
O empréstimo CTL é um pouco menos flexível do que o empréstimo bancário padrão. Os títulos vendidos pelos banqueiros CTL são regulados pela indústria de valores mobiliários e pela indústria de seguros. Os credores CTL devem aderir a critérios muito rigorosos e não podem se desviar dos padrões. O negócio atende ou não aos critérios CTL; não há liberdade de ação.
Os bancos geralmente têm muitas plataformas de empréstimos disponíveis; eles podem adaptar o empréstimo a uma situação específica ou a uma propriedade específica.
Termos
Os bancos podem oferecer empréstimos de auto-absorção, mas normalmente emitem hipotecas com vencimentos de 3, 5, 7 ou 10 anos, amortizados em 10-25 anos, com pagamentos no final de cada prazo. Os bancos também podem oferecer taxas fixas ou ajustáveis.
Todos os empréstimos CTL são empréstimos de longo prazo, taxa fixa e totalmente amortizados, em termos de arrendamento.
Eventualmente
Os bancos oferecem uma gama mais ampla de produtos de empréstimo e podem emprestar a mais tipos de propriedades e inquilinos. Os empréstimos bancários também tendem a ser mais baratos no curto prazo.
Por outro lado, os bancos estão relutantes em oferecer empréstimos de alto LTV e geralmente exigem garantias de empréstimo do mutuário. Além disso, os empréstimos bancários são notórios por não fecharem por qualquer valor ou motivo (ou nenhum motivo).
Os empréstimos CTL são difíceis em seus padrões de qualificação, mas fecham com quase 100% de certeza. Eles fecham mais rápido e são mais baratos ao longo da vida do negócio. Os banqueiros CTL não impõem limites ao LTV ou LTC (loan to value) e fornecem empréstimos sem recurso. Além disso, deve-se notar que os empréstimos CTL são administrados por um terceiro fiduciário ao longo da vida do empréstimo. O fiduciário cobrará aluguel, pagará a hipoteca e distribuirá renda ao mutuário a cada mês.
Os empréstimos CTL são melhores para investidores que desejam manter a taxa baixa de hoje a longo prazo. Eles também são adequados para investidores que precisam de financiamento de alta alavancagem ou desejam fechar um negócio o mais rápido possível.
Os empréstimos bancários são melhores para investidores que realizam transações que exigem alguma flexibilidade no processo de subscrição. Empréstimos bancários custarão menos antecipadamente e haverá mais transações. Os bancos oferecem uma gama mais ampla de empréstimos para mutuários qualificados.
O inquilino individual, puro investidor imobiliário de aluguel que entende suas opções, estará bem equipado para tomar as melhores decisões financeiras para si e para seus negócios.
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Fonte: Glenn Fydenkevez
