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A cada negociação, os investidores na Bolsa de Valores de Nova York avaliam o valor de mercado de muitos fundos de investimento imobiliário (REITs) que possuem imóveis comerciais. O valor de mercado desses FIIs deve-se à propriedade de imóveis comerciais: correios, shoppings, centros industriais e outros.
Grande parte dessa propriedade, incluindo muitas propriedades semelhantes pertencentes a empresas imobiliárias privadas, não está à venda. E eles não vêm à venda com muita frequência. Portanto, é difícil estimar seu valor de mercado com base em vendas recentes de imóveis comparáveis, como geralmente é feito com edifícios residenciais.
O NAREIT PureProperty Index usa dados de propriedade de REIT e seus dados financeiros para avaliar o desempenho das propriedades subjacentes. Eles podem organizar esses dados por tipo e localização das propriedades.
Portanto, se você precisar, por exemplo, da avaliação de um prédio de escritórios no Centro-Oeste, o Índice PureProperty pode resumir a avaliação de todos os prédios de escritórios do Centro-Oeste pertencentes a todos os fundos de investimento imobiliário listados.
Antes da introdução deste índice, havia três índices imobiliários comerciais: O Conselho Nacional de Fiduciários para Investimento Imobiliário (NCREIF) publica o NCREIF Real Estate Index (NPI). Isso mostra dados de um conjunto de propriedades comerciais pertencentes a fundos de pensão, usando principalmente avaliações de propriedades.
O Instituto de Tecnologia de Massachusetts tem um índice de propriedade chamado Índice de Transação (TBI) do desempenho institucional do investimento imobiliário comercial. Isso usa dados NCREIF reais em transações reais.
O terceiro é o Moody’s REAL Commercial Property Price Index (CPPI), que acompanha as mudanças de preço de ida e volta para a mesma propriedade. Ou seja, rastrear o mesmo imóvel tanto na compra quanto na venda. Também é baseado em transações reais.
Transações reais representam dinheiro real mudando de mãos, mas o mercado é muito ilíquido. Além disso, os índices ficam atrás dos períodos de tempo que acompanham. Além disso, os negócios do mercado privado geralmente envolvem pacotes de taxas complexos que obscurecem o verdadeiro valor de mercado da própria propriedade.
O MIT desenvolveu 16 modelos com base em todo o índice PureProperty. Eles podem ser usados para criar produtos de investimento derivativos. Isso pode encorajar os investidores a usar esses derivativos para investir em imóveis comerciais. Mais importante ainda, as instituições financeiras podem criar instrumentos de cobertura.
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Fonte: Richard Stooker
