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O recente declínio nos preços das casas em todo o país deixou milhões de proprietários presos. Vender uma casa que vale menos do que o saldo da hipoteca está forçando os vendedores a fazer escolhas difíceis. Eles vendem a preços de mercado e pagam ao credor a diferença em dinheiro? As vendas a descoberto ou a falência são a cura ou apenas pioram as coisas? E quanto a sair de casa e dívidas? Quais são as chances de conseguir outra casa?
Para alguns, ouvir um corretor de imóveis sugerir o uso de fundos pessoais para vender uma casa com prejuízo é como ouvir unhas arranhando um quadro-negro. Nenhum vendedor doméstico quer ouvir isso. Muitos tentam negociar uma venda a descoberto com seu credor; isso significa que a propriedade é vendida por menos do que o devido com a aprovação do banco, em vez de um cenário de execução hipotecária. No papel, isso parece bom, mas a maioria dos credores não aprova a venda a descoberto e, mesmo que aprovasse, a venda a descoberto pode afetar negativamente uma boa pontuação de crédito. E com a falência ou aposentadoria, o crédito é definitivamente destruído junto com a capacidade de se qualificar para uma hipoteca nos próximos anos.
Todo vendedor de imóveis que cancela sua hipoteca enfrenta muitos desafios; ou assim eles pensam. O que eles não entendem é que existe uma solução muito simples que existe há centenas de anos nos dias de crédito fácil ou nenhum crédito. Deixar que outra pessoa assuma o pagamento da hipoteca sempre foi uma opção valiosa para vendedores e compradores de casas no passado, porque resolve facilmente o problema de transferência de propriedade quando o dinheiro está apertado e a economia está em declínio.
Mas como os valores das casas despencaram nos últimos cinco anos, alguns compradores podem não querer herdar uma hipoteca que exceda em muito o valor da casa. Do ponto de vista de um vendedor de imóveis, vender uma casa para um completo estranho quando o saldo do empréstimo não é atraente, temer que o novo proprietário vá embora quando as coisas derem errado é uma possibilidade muito real. O vendedor da casa pode ser forçado a executar a hipoteca do novo proprietário, destruindo seu próprio crédito no processo de pagamentos de hipotecas inadimplentes.
Para mitigar qualquer um dos problemas mencionados, outra abordagem de “aceitar pagamento” pode ser usada. A divisão do capital pode trazer alívio e segurança tanto para o vendedor quanto para o comprador da casa. Deve-se lembrar que o valor dos imóveis é cíclico. Eles caem, mas sempre voltam nos bons tempos. Se os preços dos imóveis estão fracos hoje, amanhã certamente cresceremos. A divisão do capital pode resistir à tempestade até que o valor dos imóveis residenciais transforme a propriedade novamente em um investimento viável.
É assim que uma ação pode produzir grandes resultados em qualquer economia.
1. O vendedor da casa deposita seu título em uma conta caução especial sem transferi-lo para o comprador da casa.
2. Usando um acordo especial de “Co-Beneficiário”, o vendedor e o comprador da casa tratam a propriedade como um negócio imobiliário e ambos se tornam “parceiros” na participação acionária.
3. O comprador da casa faz uma “contribuição” monetária mutuamente acordada para este contrato e, como inquilino, é tratado como o administrador da propriedade que reside na casa, com toda a propriedade da casa, recompensas financeiras e responsabilidades assumidas pelo verdadeiro proprietário . apenas em uma base de arrendamento para possuir.
4. Ao longo do tempo, à medida que o valor da propriedade aumenta e quando a propriedade é vendida, o vendedor da casa e o comprador da casa recebem uma parte dos rendimentos justos da venda lucrativa da propriedade, ou o gerente da casa propriedade morando na casa pode comprar a propriedade a um preço justo de mercado menos o capital próprio.
O tempo é o grande curador em um mercado imobiliário ruim, e um acordo de compartilhamento de ações é o remédio perfeito quando a recuperação leva tempo. Se demorar mais para o valor da propriedade subir acima do saldo da hipoteca, que assim seja. O patrimônio líquido é uma ótima ferramenta para o proprietário porque ele pode encontrar alguém para assumir o pagamento, mesmo que a dívida do empréstimo exceda o valor da casa. Também é uma ótima maneira para aqueles com um bom emprego, mas com crédito ruim, conseguirem a casa dos seus sonhos sem a necessidade de qualificações. A participação acionária é segura para todas as partes e é a solução ideal para movimentos imobiliários durante uma recessão econômica.
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Fonte: David Salcido
