Paciência: Esta é uma boa ideia?

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Não faça isso!! Não se atreva a fazer isso!!” Fortes conselhos de um especialista financeiro apaixonado. Barry Khabib discutiu planos de paciência em um podcast recente destinado a investidores imobiliários. Acompanho Barry há algum tempo, principalmente por causa de seu foco em empréstimos e seu extremo conhecimento quando se trata de economia. Normalmente, seu conselho é para credores, mas esse foi um conselho muito sólido para investidores imobiliários. extremamente atraente e muito útil. Alguns rumores parecem bons demais para ser verdade, então fui procurar a verdade. Investidores regulares como você e eu podem tirar proveito disso mesmo que não precisemos financeiramente? A resposta curta é sim, mas tem um preço.

Um acordo de reembolso, em sua forma mais simples, é um acordo entre um credor ou agente de empréstimo e um mutuário para não fazer pagamentos programados conforme originalmente acordado. Se focarmos no crédito imobiliário, o acordo de indenização impedirá que o prestador de serviços comece a executar a hipoteca durante a vigência do contrato. Até agora, se você entrasse em um contrato de pagamento de hipoteca, interromperia a execução, mas ainda assim seria relatado como pagamentos perdidos em seu empréstimo.

Então, por que todo esse hype? A Lei CARES fez algumas mudanças dinâmicas nesses acordos. Em primeiro lugar, os agentes de empréstimo para empréstimos do governo ou empréstimos pertencentes ao estado devem emitir acordos de reembolso para quem quiser. Sim, isso mesmo, quem quiser. No passado, esses acordos eram difíceis de obter e o mutuário tinha que se qualificar e documentar dificuldades financeiras. Agora, se o empréstimo for de propriedade ou garantido pelo governo, cada mutuário terá 180 dias sem questionamentos, que podem ser estendidos por um segundo período de 180, se assim o desejarem. Não há taxas ou penalidades para aproveitar isso. Um ponto importante que tem causado confusão é que esse dinheiro não é de graça. As taxas não podem ser cobradas, mas qualquer um que entrar neste acordo será obrigado a compensar os pagamentos perdidos. O mal-entendido inicial era que os mutuários precisariam pagar uma quantia única para todos os pagamentos pendentes. Isso levaria a foreclosures maciços, o que causaria medo. Foi por causa dessa crença que muitos investidores acreditaram que veríamos outra bolha imobiliária. A verdade é que cada provedor de serviços de empréstimo terá a flexibilidade de apresentar um plano de reembolso para cada mutuário individual. Embora seja verdade que um pagamento fixo é uma das cinco opções de reembolso, não é necessariamente obrigatório. É muito mais provável que seja introduzido um plano acessível que evite um aumento maciço nos casos de execução duma hipoteca. Além da opção de montante fixo, aqui estão quatro opções de reembolso que o serviço de empréstimo pode implementar com cada mutuário.

• Os mutuários estão autorizados a reembolsar o montante em atraso no prazo de 12 meses após o final do período de abstinência.

• Estenda sua hipoteca pelo número exato de meses de abstinência.

• Adicione os valores em atraso ao saldo do empréstimo e estenda o prazo do empréstimo pelo número de meses necessários para fazer o pagamento mensal igual ao pagamento anterior.

• Adicione os valores em atraso ao saldo do empréstimo e prolongue o prazo do empréstimo em 40 anos (480 meses).

Em princípio, o mutuário poderá estender o prazo do empréstimo para compensar esses pagamentos. Eles são característicos de Fannie Mae e Freddie Mac. Outros credores ou prestadores de serviços para outros tipos de empréstimos podem ter opções ligeiramente diferentes.

Portanto, se você se qualifica automaticamente e não há taxas, por que não o faz? Aqui estão três armadilhas mortais que eu acredito que você deve evitar fazer acordos de pagamento de hipotecas se puder:

• Dependendo da sua opção de reembolso, você pode ganhar juros sobre esses pagamentos. Como a maior parte do seu pagamento provavelmente é de juros, você será cobrado juros sobre juros, o que se torna muito caro a longo prazo. Isso limitará sua capacidade de contrair empréstimos. Deixe-me explicar, embora seja verdade que a Lei CARES não permitirá que os provedores de crédito relatem pagamentos perdidos, o fato de você ter celebrado este contrato será relatado. Se você não relatar um pagamento perdido, seu histórico de crédito permanecerá intacto, mas qualquer credor que visualizar seu histórico de pagamentos verá um acordo de reembolso. Não consegui encontrar nenhuma clareza sobre isso, mas a maioria dos especialistas acredita que o relatório de crédito realmente dirá “acordo de abstenção” para cada acordo que você entrar. Sei que isso é verdade porque os três principais credores deste país já declararam que criarão regras de subscrição para os acordos de resgate da COVID e não concederão crédito por dois a quatro anos após o acordo de resgate. Isso significa que, se você apenas tentar colocar o sistema em funcionamento e não pagar, poderá ficar fora do jogo por dois a quatro anos!! Não tenho certeza se o faremos, mas se esta pandemia criar oportunidades de compras, certamente acontecerá antes que você possa pedir emprestado novamente.

• A inadimplência afeta o mercado imobiliário como um todo. Se a ética for removida dessa decisão, quanto mais pessoas aproveitarem o acordo de abstinência, menos liquidez os credores terão, o que significa que as regras ficarão mais rígidas. Isso, é claro, reduz a demanda por moradia.

O mais interessante de tudo isso é que os credores não entendem as consequências de fazer um acordo de abstinência com você. Este é o credor que possui o empréstimo e os credores que criarão novos empréstimos que entendem isso, mas, infelizmente, não é com quem você está falando quando liga para sua empresa hipotecária para perguntar sobre isso. Quero deixar claro que a paciência é uma opção fantástica se você precisar. Isso ajuda as pessoas necessitadas e ajudará a manter os valores das casas seguros enquanto trabalhamos durante a crise do COVID. Eu só recomendo não fazer isso se você puder continuar pagando. Também quero salientar que essas regras e privilégios são apenas para empréstimos do governo. Essas regras não se aplicam a credores terceirizados, como bancos, cooperativas de crédito e credores privados.

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Fonte: Kevin Amolsch