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Os investidores imobiliários precisam entender como é importante prever o fluxo de caixa ao investir em imóveis. Afinal, o sucesso ou o fracasso do investimento imobiliário depende, em última instância, da capacidade de geração de renda do imóvel.
O conceito é simples. As propriedades alugadas estão sujeitas ao fluxo de caixa à medida que o dinheiro entra e sai. Quando mais dinheiro entra de uma propriedade do que sai, o resultado é um “fluxo de caixa positivo” que beneficia o investidor. Da mesma forma, quando mais dinheiro sai do que entra, o resultado é “fluxo de caixa negativo”, o que infelizmente significa que o investidor precisa “alimentar a propriedade” com dinheiro pessoal para compensar o déficit.
É por isso que investidores imobiliários prudentes fazem projeções de renda ao avaliar investimentos imobiliários lucrativos. Eles querem saber se a propriedade gerará dinheiro suficiente para pagar suas contas ao longo do tempo. Mesmo que o investidor decida que o investimento é suficientemente lucrativo apesar dos fluxos negativos, como eles são destacados durante a avaliação, eles podem ser antecipados e, portanto, menos propensos a sobrecarregar o investidor posteriormente após a compra.
Ao analisar propriedades para aluguel, os investidores geralmente contam com relatórios como APOD e Demonstração Preliminar de Resultados para essas projeções. Considere os pontos fortes e fracos de ambos.
APOD (Annual Real Estate Operations) é uma mini demonstração de resultados que é útil para investidores imobiliários, pois dá uma “primeira olhada” na saúde financeira de uma propriedade. Em resumo, mostra receitas, despesas e fluxo de caixa. Sua desvantagem é que a APOD só oferece uma projeção de fluxo de caixa após o primeiro ano de propriedade e não leva em consideração o paraíso fiscal. Portanto, procure o APOD para fornecer um “instantâneo” do fluxo de caixa de uma propriedade que pode ajudá-lo a tomar uma decisão inicial sobre a possibilidade de considerar outras oportunidades de investimento, mas não confie muito no APOD.
Por outro lado, uma demonstração de resultados preliminar é uma maneira mais confiável de prever os fluxos de caixa porque prevê a saúde financeira de uma propriedade após o primeiro ano de propriedade (geralmente distribuída por um período de dez anos). Além disso, a demonstração do resultado antes dos impostos pode levar em consideração os paraísos fiscais (pelo menos aqueles criados pelas melhores soluções de software de investimento imobiliário), o que permite o caixa depois dos impostos e é importante para os investidores, pois eles podem prever que podem ou podem não fique. depois de pagar o imposto de renda sobre a renda da propriedade. No entanto, sua desvantagem, como qualquer outra projeção, é que os números são projeções que dependem de muitas variáveis, fáceis de distorcer.
Aqui está a essência.
Você não deve confiar no APOD ou nas declarações de renda pró-forma para fornecer informações suficientes para fazer um investimento sólido; há muito mais para você considerar. No entanto, para fins de investimento imobiliário, esses relatórios podem fornecer projeções de fluxo de caixa que você deve considerar antes de comprar qualquer imóvel para aluguel, para que não enfrente fluxos de caixa negativos inesperados – uma perspectiva que não é uma imobiliária investidor gosta.
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Fonte: James Kobzeff
