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Imóveis de propriedade do banco são conhecidos por muitos nomes, incluindo: imóveis de propriedade, REO e execução de hipotecas bancárias. Quando os credores executam a execução de uma propriedade, ela é primeiramente colocada à venda por meio de leilões públicos. Se não forem vendidos em leilão, são devolvidos ao banco, que se responsabiliza pela venda.
Os imóveis de propriedade do banco são vendidos diretamente através do departamento de mitigação de perdas de cada credor ou de seus corretores designados. As propriedades podem ser listadas através dos sites dos bancos ou corretores de imóveis. Se os agentes processarem o negócio, os compradores enviarão ofertas de compra ao corretor de imóveis, que as apresentará ao credor. Se a venda for supervisionada por especialistas em mitigação de perdas, os compradores enviam os contratos de compra e venda ao agente hipotecário de serviço.
Os imóveis residenciais e comerciais colocados em hasta pública costumam ter um preço mais baixo do que os imóveis vendidos por meio de bancos. Quando os compradores enviam lances em leilões, eles devem estar prontos para fornecer fundos em 24 horas. Se forem impostos ônus do credor ou do imposto, ou se os inquilinos despejados residirem na propriedade, os compradores são responsáveis por negociar a remoção do ônus e o despejo do inquilino.
Assim que os bancos recuperam a propriedade, retiram os ônus e, se necessário, procedem ao despejo. Estes custos estão incluídos no preço de compra. Embora as casas nos bancos REO geralmente tenham um preço mais alto, os compradores podem evitar procedimentos caros e frustrantes que muitas vezes podem levar meses para serem resolvidos. Além disso, os compradores podem apropriar-se imediatamente da casa, permitindo-lhes mudar-se rapidamente para a residência ou listá-la no mercado como uma casa de aluguel.
As propriedades REO vendidas por meio de bancos geralmente são 10 a 20% abaixo do valor de mercado. Quando os reparos são necessários, os credores ajustam os preços de acordo. Os mutuários qualificados podem solicitar fundos adicionais como parte de seu pedido de hipoteca para fazer as melhorias necessárias na casa.
Uma grande porcentagem de execuções bancárias ocorre em áreas que têm uma alta taxa de inadimplência de hipotecas. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano atualmente oferece subsídios a indivíduos e investidores por meio de seu Programa de Estabilização Distrital. Os investidores qualificados podem solicitar um máximo de cinco concessões NSP, enquanto os compradores de casas estão limitados a uma concessão. Os requisitos de elegibilidade e os critérios de concessão estão disponíveis em HUD.gov.
Embora a compra de um encerramento seja semelhante à compra de casas listadas por meio de corretores de imóveis, existem algumas diferenças. As pessoas que nunca compraram uma propriedade REO devem reservar um tempo para se familiarizar com o processo. Muitos corretores de imóveis oferecem seminários gratuitos sobre os prós e contras de investir em imóveis em dificuldades.
Os mutuários devem obter financiamento pré-aprovado antes de colocar ofertas de propriedade bancária, a menos que estejam comprando casas à vista. Os provedores de hipoteca raramente baixam o preço pedido, a menos que uma inspeção residencial revele um reparo necessário que não tenha sido relatado anteriormente. Os bancos já perderam receitas significativas ao participar do processo de encerramento. Seu principal objetivo é recuperar o máximo possível de seu investimento inicial.
As casas de propriedade geralmente são residências primárias excepcionais, casas de férias ou propriedades de investimento. No entanto, se os credores recusarem uma oferta razoável, os compradores devem estar preparados para sair. Com mais de 4 milhões de casas hipotecadas à venda, os compradores podem facilmente encontrar outras propriedades adequadas.
Uma maneira de encontrar casas baratas para venda é encontrar investidores imobiliários privados que se especializem na compra e venda de imóveis em dificuldades. Alguns investidores compram carteiras inteiras de bancos compostas por várias propriedades. A compra de imóveis a granel permite que os investidores recebam preços de atacado. A propriedade está sendo vendida “como está” para que os investidores possam repassar as economias aos compradores.
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Fonte: Simon Volkov