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Como construir um modelo de fluxo de caixa para investimento imobiliário

Você está prestes a começar a investir em imóveis? Ou talvez você já tenha dado um mergulho na água, mas queira aprender mais. Aqui está uma breve visão geral dos fatores a serem considerados para prever o potencial retorno sobre o investimento.

  • Preço de compra. Obviamente, a quantidade de dinheiro que você investe na compra de um imóvel ajuda muito a determinar os resultados do seu investimento.
  • A taxa de crescimento anual na qual você espera que o valor da propriedade aumente.
  • Quantos anos você pretende possuir a propriedade. Combinado com os dois números acima, isso permitirá que você estime o preço de venda futuro.
  • O número de unidades para alugar e o aluguel que você espera de cada unidade.
  • Taxa de crescimento anual dos aluguéis.
  • Taxa de Desemprego Esperada – É importante lembrar que os inquilinos vêm e vão e de vez em quando deixam você com unidades de aluguel vazias. É melhor planejar isso em sua previsão.
  • Qualquer receita diversa que você espera (serviços de lavanderia, etc.) e a taxa na qual você espera que essas receitas cresçam.
  • Taxa de administração do imóvel. Mesmo que você planeje gerenciar sua propriedade por conta própria, é melhor fazer um orçamento para um subsídio profissional de gerenciamento de propriedade. Primeiro, ele o recompensa pelo tempo e esforço que você dedica. Em segundo lugar, garante que você esteja coberto se, por algum motivo imprevisto, precisar entregar o controle a um profissional em algum momento no futuro.
  • Por último, mas não menos importante, você precisa conhecer o custo de oportunidade, que os grandes investidores chamariam de “custo de capital”. Por exemplo, se você pode ganhar 5% mantendo seu dinheiro no banco, precisará de muito mais do que 5% para o risco e o investimento de tempo necessários para alugar um imóvel!
  • Despesas operacionais anuais e a taxa na qual você espera que essas despesas aumentem ao longo do prazo de propriedade.
  • Impostos sobre a propriedade e taxas do seu aumento anual.
  • Seguro e taxa de aumento anual. É extremamente importante garantir o seu investimento significativo!
  • Quaisquer outros custos e taxa de aumento anual.
  • Despesas de depreciação. Para determinar isso, você precisa estimar o valor de avaliação do edifício como uma porcentagem do preço total de compra.
  • Seu investimento de capital anual em imóveis. Você planejou fazer um orçamento para melhorias de capital, não foi?
  • Pagamento inicial – quanto dinheiro você paga adiantado?
  • Taxas bancárias – quantos pontos você espera pagar e quais taxas de fechamento você espera incorrer se fizer uma hipoteca?
  • Que taxa de juros de hipoteca você espera? E qual será o período de retorno?

Agora que você tem todos os números à sua frente, você “simplesmente” precisa construir um modelo financeiro que lhe permita projetar fluxos de caixa ao longo da vida de sua participação e, em seguida, usar cálculos do valor do dinheiro no tempo para criar o valor presente desses fluxos. Compare o valor presente de seus recebimentos de caixa futuros com a quantidade de dinheiro que você gastará antecipadamente. Se mais, parabéns – você tem um valor presente líquido positivo e esta propriedade parece atraente. Se o resultado for negativo, é uma bandeira vermelha – você precisa dar outra olhada porque pode não ser uma negociação muito lucrativa para você.

Um comentário óbvio que você pode ter é: “Isso tudo parece terrivelmente complicado! Não existem ferramentas que possam me ajudar?”

A boa notícia é que eles são! Na verdade, você pode usar uma calculadora de propriedades de investimento online que fará todos os cálculos complexos para você. Basta inserir os números e visualizar os resultados. Este é um investimento inteligente!



Fonte: Joe Tosolt

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