[ad_1]
Algumas casas ou prédios de apartamentos em imóveis podem parecer não lucrativos. Isso pode ocorrer por vários motivos, incluindo compradores em potencial ou problemas de propriedade. Infelizmente, esses problemas surgem depois que um investidor compra uma propriedade e não consegue vendê-la.
Vamos dar uma olhada nas razões habituais pelas quais os imóveis não podem ser financiados e o que pode ser feito. O problema mais comum é provavelmente que a avaliação do imóvel é insuficiente para cobrir os custos e despesas de reabilitação. Muitas vezes, o investidor só fica sabendo disso depois de concluir a reabilitação e ter um comprador disposto e disposto a fazer um empréstimo bancário regular para comprá-lo.
Da mesma forma, uma avaliação pode ser feita, mas o comprador não consegue obter financiamento devido a requisitos mais rigorosos do credor, como pontuação de crédito, tempo de trabalho, histórico recente de execução duma hipoteca ou falência, para citar alguns. Pode não ser tão simples quanto entrar em contato com outro comprador ou simplesmente obter outra avaliação, especialmente se esse comprador foi rejeitado pela FHA em primeiro lugar porque a propriedade do investidor foi “contaminada” em relação à avaliação no sistema FHA para pelo menos seis anos. meses.
A solução mais simples para o problema de crédito e avaliação é contratar credores privados ou credores de portfólio para financiar a venda. Os credores privados são pessoas que estão dispostas a emprestar o dinheiro que normalmente têm no banco, ganhando alguns por cento. O investidor deve oferecer a essa pessoa um empréstimo de 10% ao ano, garantido por uma primeira hipoteca sobre um imóvel com hipoteca de dois ou três anos. Esse credor privado também pode receber de 2% a 5% como fechamento do empréstimo e ter uma multa de pré-pagamento de três meses de juros.
Abaixo está um exemplo do que um credor privado receberia em uma hipoteca de $ 100.000: O comprador deve ser capaz de depositar 20% do preço de compra para garantir a hipoteca no caso de uma desaceleração do mercado. Muitos compradores de imóveis atuais têm grandes depósitos porque passaram por execuções hipotecárias e não pagaram os pagamentos da hipoteca por um longo período de tempo. APR de 10% em $ 100.000 = $ 833,33 por mês versus talvez $ 83,33 em um banco local a uma taxa de 1% em uma conta poupança.
No fechamento, o credor receberá $ 3.000 a $ 5.000 em dinheiro como fechamento. Se o proprietário refinanciasse durante o prazo do empréstimo e pagasse a multa de pré-pagamento, o credor privado receberia uma multa adicional de $ 833,33 x 3 meses de multa de pré-pagamento = $ 2.500.
A avaliação deve ser realizada por um avaliador respeitável e o credor privado deve possuir título e seguro. O advogado deve redigir todos os documentos da hipoteca e fazer o fechamento real para proteger o investidor/vendedor e o credor.
Usar um credor privado permite que um comprador com crédito ruim compre uma casa. Também permite que o comerciante não fique sujeito aos caprichos de um banco local ou nacional, que pode ter medo de emprestar dinheiro na área ou naquele momento no mercado. O investidor também deve entrar em contato com os credores de portfólio em sua área para ver se seus compradores se qualificam. Os credores de carteiras são pequenos credores privados que não têm os requisitos estritos de empréstimos dos credores nacionais. A primeira são as cooperativas de crédito.
Outra razão importante para não conseguir financiar é a questão do título e a incapacidade do comprador de obter um empréstimo imobiliário regular. Se necessário, o investidor pode ter que fazer a chamada “reivindicação silenciosa de propriedade” para fazer o que os tribunais chamam de liquidação de quaisquer reivindicações. Pode levar de alguns meses a alguns anos, mas vale a pena o esforço para poder vender o imóvel pelo valor total de mercado e obter o financiamento usual na época.
Portanto, por mais impossível que pareça conseguir financiamento para um comprador de imóvel, existem várias formas de fazê-lo, algumas das quais foram mencionadas neste artigo. Encontrar propriedades com títulos defeituosos é uma ótima maneira de os investidores conseguirem bons negócios – você só precisa de paciência e coragem.
[ad_2]
Fonte: Dave Dinkel
