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Não há dúvida de que estamos em um mercado de empréstimos comerciais altamente competitivo. Os bancos e outros credores têm mais dinheiro para emprestar do que os tomadores de empréstimo com boa capacidade de crédito estão dispostos a tomar emprestado. As taxas de juros permanecem historicamente baixas. A pressão continua a aumentar para reduzir o custo dos empréstimos, a fim de atrair novos clientes.
Os empréstimos imobiliários comerciais não são exceção. Bancos e outros credores comerciais estão lutando para conseguir mutuários e, em um esforço para cortar custos, muitos estão colocando mais responsabilidade pela documentação de empréstimos imobiliários comerciais nos processadores de empréstimos, que têm apenas uma compreensão limitada dos riscos subjacentes envolvidos. A infeliz consequência é que muitos credores estão “empréstimos às cegas”.
O que é “empréstimo cego”? O empréstimo cego aborda o empréstimo imobiliário comercial essencialmente com a mesma abordagem do empréstimo imobiliário. O empréstimo cego é a emissão de empréstimos garantidos por imóveis comerciais sem um entendimento completo do projeto imobiliário comercial subjacente e dos riscos associados que ele representa. Empréstimo cego significa fechar os olhos para importantes questões legais, ambientais e fundiárias que se aplicam claramente a imóveis comerciais e ignorar as técnicas de transferência de risco disponíveis na esperança ou crença infundada de que, se essas questões não forem cuidadosamente consideradas, elas podem não existir .
Não se engane: o empréstimo imobiliário comercial não é o mesmo que o empréstimo imobiliário residencial. Muitos credores que se deparam com a resistência do cliente ao custo mais alto do crédito podem querer fechar os olhos para essa realidade. No entanto, ignorar essa realidade não a muda. À primeira vista, pode parecer que ignorar essa realidade leva à redução de custos, mas pode comprometer os lucros e o capital do banco.
“Práticas de empréstimo fortes e seguras” não é apenas uma frase usada pelos reguladores bancários. Deve ser a maneira como os negócios são feitos.
Deixar de focar nos riscos reais associados aos empréstimos imobiliários comerciais não é uma prática de empréstimo sólida e segura.
Confiança de que um empréstimo imobiliário comercial está devidamente documentado usando documentos de empréstimo pré-empacotados gerados por computador que também não exigem análise aprofundada e qualificada de controle de uso da terra, registros estabelecidos e zoneamento, exame competente do levantamento, subordinação de arrendamento, seguro, acesso, autoridade do mutuário e outras questões legais, e sem um entendimento completo dos riscos ambientais apresentados por inquilinos atuais, antigos ou potenciais, inquilinos e proprietários de terrenos adjacentes, não segue práticas de empréstimo sólidas e seguras.
Seguir cegamente a lista de verificação do documento do empréstimo e preencher o arquivo do empréstimo com documentos e materiais que “evidenciam” um empréstimo bem documentado, sem uma compreensão genuína das limitações, armadilhas e bandeiras vermelhas legais que podem ocorrer nos documentos, não é senso comum e práticas seguras de empréstimo. Adotar uma abordagem de avestruz para empréstimos é como jogar roleta russa. O resultado pode ser desastroso para os lucros e o capital do banco se e quando o empréstimo falhar.
Esta mensagem não é bem recebida pelos bancos e outros credores comerciais que seguem esta prática bancária não confiável e insegura. Eles costumam afirmar que seus processadores de empréstimo são “boas pessoas”, com grande treinamento e anos de experiência com seu software de arquivamento.
O fato de que os processadores de empréstimo internos do credor são “boas pessoas” está fora de questão. O fato de serem bem treinados para inserir os dados relevantes para que o computador possa gerar um belo conjunto de documentos de empréstimo não é um problema.
A questão é o que pode estar fora dos documentos.
Um conjunto perfeitamente elaborado de “documentos de empréstimo padrão” pode ser de pouco valor se não abordar adequadamente as questões únicas que surgem em conexão com um projeto imobiliário comercial servindo como garantia. Certamente, cada projeto imobiliário comercial é diferente. Ao contrário da propriedade residencial ocupada pelo proprietário, não se pode “assumir” com certeza que uma garantia de propriedade comercial é legalmente adequada ou mesmo legalmente utilizável para o uso pretendido.
Uma hipoteca de propriedade comercial lindamente projetada vale pouco, a menos que o projeto tenha um direito legal a uma garagem ou estacionamento comercialmente viável.
EXEMPLO: Quão seguro é um empréstimo para um salão de banquetes para 800 pessoas em um centro multiuso se o salão de banquetes tiver permissão legal para estacionar apenas 155 carros?
EXEMPLO: Qual é o valor do depósito de um hotel em um entroncamento de grande visibilidade que tem como principal meio de acesso apenas uma licença para usar uma entrada particular que pode ser fechada a qualquer momento? [Is the appraiser legally responsible for discovering this fact when making the loan appraisal? What kind of access does the typical title insurance policy insure?]
Obter uma apólice de seguro de título do credor com endossos comerciais específicos é um método útil para afastar o risco do credor, mas o credor deve entender como interpretar cada endosso para saber o que ele garante.
EXEMPLO: Atendimento a um fechamento de empréstimo como um “acessório” para um credor que emite um grande empréstimo a um de seus “melhores clientes” para a compra de um armazém e prédio fabril, com instruções do credor para simplesmente “supervisionar a execução dos documentos de fechamento “. (preparado pelo credor) e aprovar o título”, ao revisar a licença de zoneamento solicitada pelo credor, o advogado do credor descobriu que o uso pretendido da propriedade pelo mutuário era expressamente proibido pela portaria de zoneamento aplicável. O Adendo de Zoneamento ALTA 3.1, a ser anexado à política de empréstimo, estabelece que o uso pretendido pelo mutuário foi expressamente excluído do uso permitido da terra. Nem o credor nem o mutuário leram o endosso ou, se o fizeram, não entenderam seu significado. O negócio foi interrompido por um mutuário arrependido, mas agradecido, que não teria sido capaz de administrar seu negócio se o negócio tivesse acontecido. Deixar de reconhecer essa restrição antes do financiamento quase certamente significaria a falência de um dos “melhores clientes” do banco e um enorme empréstimo malparado para o credor.
A experiência mostra que os credores não devem presumir que os mutuários e seus consultores sempre conduzirão a devida diligência apropriada para identificar todos os riscos associados que podem afetar um projeto e as premissas importantes do empréstimo.
O credor também deve evitar a armadilha do excesso de confiança nas representações e garantias do mutuário nos documentos do empréstimo. Se o mutuário estiver errado, quais são as consequências? Anunciar material padrão?
EXEMPLO: Uma hipoteca garantindo um empréstimo de US$ 1.650.000 continha uma garantia do mutuário de que “todos os arrendamentos onerando a Propriedade estão e permanecerão sujeitos ao penhor da Hipoteca”. De fato, um arrendamento não estava automaticamente sujeito à hipoteca. A apólice de seguro de título do credor incluía uma exclusão para todos os arrendamentos e arrendamentos existentes. O arrendamento não subordinado continha o direito do inquilino de comprar todo o centro de strip-tease por $ 1.520.000. Esse defeito será corrigido pela declaração padrão de quebra de garantia? Qual é a posição de garantia do credor se o inquilino exercer sua opção de compra?
O negócio de empréstimos é fornecer empréstimos confiáveis e seguros que sejam lucrativos conforme planejado. O rendimento é fundamental. Sem redenção. A opção de inadimplência e iniciar o processo de execução e execução hipotecária é o último recurso. Não é um substituto viável para uma avaliação cuidadosa de predicados de crédito significativos e raramente resolve problemas com garantias subjacentes.
Empréstimos confiáveis e seguros requerem uma compreensão abrangente de todas as questões relevantes que cada projeto imobiliário comercial enfrenta como garantia. Se os credores vão fazer empréstimos para propriedades comerciais, eles devem seguir práticas de empréstimo sólidas e seguras. Para fazer isso, eles devem aprender a avaliar de maneira completa e significativa todos os riscos associados às suas garantias ou contratar para essa função um consultor com conhecimento e experiência especiais na área de empréstimos imobiliários comerciais.
Fechar os olhos para a singularidade das garantias imobiliárias comerciais, bem como para as limitações de muitos processadores internos de empréstimos bem-intencionados, mas ignorantes, não é uma prática de empréstimo confiável nem segura.
É necessária uma due diligence de credor independente, direcionada e competente.
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Fonte: R. Kymn Harp
