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Notas promissórias inadimplentes (NPNs) são uma ótima maneira de investir em imóveis sem se sujar ou lidar com banheiros, cupins ou inquilinos. Envolve a compra de uma hipoteca vencida e uma conta de um banco, fundo de hedge ou de seu atual proprietário. Agora você é um banco e ninguém liga para o banco se o banheiro estiver entupido, então você pode ter uma noite e um fim de semana tranquilos.
Uma letra de câmbio, ou nota promissória, é uma dívida garantida vinculada a uma hipoteca de uma casa. Dependendo do estado, uma hipoteca às vezes pode ser chamada de Trust Deed, Contract of Deed ou Land Deed, embora sejam todos instrumentos usados para comprar uma casa. Depois que a nota é resgatada, a hipoteca e a nota são marcadas como pagas e o proprietário assume a propriedade total da propriedade.
No entanto, a vida nos traz muitos problemas e, por algum motivo, alguém deixa de pagar a conta. Eles podem perder o emprego, o cônjuge ou, infelizmente, membros, e não têm dinheiro para fazer os pagamentos no momento.
Quando isso acontece, a maioria dos bancos realmente não se importa e eles só querem que seu dinheiro esteja em atraso, agora mesmo! Eles não são tão bons em fazê-los pagar, não importa o quanto tentem, porque você não pode espremer sangue de uma pedra. Eles também não querem devolver a propriedade. Quando eles não conseguem que o proprietário pague, eles querem pagar a dívida ruim de seus livros. Eles os vendem a granel em caminhões para fundos de ações ou hedge, que então os vendem em caixas ou garrafas para investidores.
Essas notas inadimplentes e lastreadas estão disponíveis por centavos por dólar. Idealmente, o objetivo seria tentar forçá-los a pagar. Conseguir que eles paguem suas dívidas é o objetivo número 1, embora nem sempre seja o caso, então aqui está uma lista de 12 estratégias de saída para lucrar com eles como investidores.
Como agora você possui a nota e agora é o banco, pode fazer o que quiser e, se for criativo, pode inventar muitas maneiras de sair.
Aqui estão 12 maneiras de lucrar com títulos imobiliários inadimplentes:
1. Resgatar ou alterar a nota
O objetivo nº 1 é ajudar o proprietário a permanecer em sua casa e, como o novo proprietário pagou muito pouco por ela em comparação com o valor do imóvel, ele pode perdoar alguns valores em atraso e ainda obter um bom lucro. Só se o senhorio quiser ficar. Você pode reduzir o saldo pendente, pagamentos, juros ou qualquer combinação dos três. Após 6-12 pagamentos experimentais, para mostrar boa fé, podemos alterar o empréstimo para o prazo que quisermos.
2. Chamar a atenção de outra pessoa
Como a nota pertence a nós, podemos encontrar um familiar ou amigo do proprietário que gostaria de se mudar e fazer com que ele comece a fazer pagamentos mensais. Se continuarem a pagar, não há necessidade de alterar os termos, desde que seja mutuamente aceitável para ambas as partes.
3. Revenda a cédula com lucro
Muitas pessoas estão procurando por NPNs e eles podem ser rapidamente revendidos a outro investidor por um preço mais alto. Às vezes, faz sentido obter uma pequena quantia adiantada, em vez de perder tempo e dinheiro com uma nota que pode ser muito complicada ou que você precisa de dinheiro rapidamente.
4. Venda a descoberto
Se o proprietário tiver capital, uma venda a descoberto é uma boa maneira de deixá-lo sair e obter seu capital. Isso requer nossa aprovação como detentor de uma hipoteca e agente imobiliário para listá-lo no MLS. Esta é uma situação ganha-ganha para ambas as partes.
5. Caso em vez de execução duma hipoteca
Se a pessoa não quiser ficar, a próxima opção é pedir que ela assine um documento para você, em vez de uma execução hipotecária ou DIL. Muitas vezes eles farão isso se estiverem de cabeça para baixo e simplesmente não quiserem mais dores de cabeça. Isso permite que eles “salvem a face”, saiam com dignidade e não os processaremos por valores devidos que excedam o preço de venda e não arquivem um Formulário 1099 no IRS.
6. Dinheiro para as chaves
Às vezes eles querem ir embora e fazem justiça ou simplesmente ficam teimosos. É quando oferecemos dinheiro para eles irem embora e assinarem a escritura para nós. Costumamos dar a eles uma pequena quantia para mostrar boa fé e depois damos o resto depois que eles limpam o local e não o danificam. O valor pode variar de $ 500 a $ 100.000 ou mais, dependendo se é uma cabana de espingarda em Ozarks ou um apartamento de $ 3 milhões em Manhattan.
Vimos uma nota para tal apartamento e a pessoa que morava nele era uma professora aposentada com aluguel controlado, cujos pagamentos mensais eram inferiores aos impostos e taxas HOA e não desejava se mudar. A nota foi oferecida por $ 1,5 milhão, então mesmo $ 500.000 em dinheiro pelas chaves seria um bom negócio para obter um lucro de $ 1 milhão!
7. Execução
A execução duma hipoteca é o nosso último recurso quando tudo o resto falha. Em um site vazio, sempre começamos a comprar imediatamente. Se o proprietário ainda estiver lá e se recusar a trabalhar conosco, também teremos a hipoteca executada. Leva de 2 meses a 4-5 anos, dependendo da condição. Também estaremos litigando qualquer saldo devido a nós pelo preço que recebemos pela venda da propriedade quando tivermos o título da propriedade e se eles forem realmente idiotas, podemos registrar 1099 no IRS por esse valor.
As últimas três saídas acima são o ponto de partida para obter propriedade e também têm várias saídas, dependendo de quão criativo você deseja ser.
8. Venda como está
Você pode simplesmente vender a propriedade COMO ESTÁ para um reparador ou faz-tudo, por conta própria ou com um corretor de imóveis. Anunciar no Craigslist ou no Meet Up local é uma ótima maneira de comercializar isso.
9. Fixe e vire
Nesse caso, você é como um reabilitador tradicional; você assume a propriedade, reforma e vende para o proprietário ou investidor como uma propriedade pronta para morar por mais do que “como está”.
10. Consertos e aluguel
Você pode fazer reparos baratos usando tinta, carpete e ladrilhos de qualidade inferior para alugar se houver escassez de aluguel na área. Embora agora você seja o proprietário de uma casa e tenha que lidar com banheiros, inquilinos, cupins, telhado, água quente e todos os outros problemas, já que você é o dono da casa.
11. Conserte e venda
Esta é uma ótima maneira de criar seu próprio papel. Você está vendendo uma propriedade restaurada como está ou consertada para o proprietário, geralmente por um preço mais alto do que quando foi vendida. Como você é o proprietário, pode criar uma nota do nada, bem como um contrato de hipoteca, um contrato de terreno ou um contrato de título, em termos que o proprietário possa pagar e receber pagamentos como um banco por 20 a 30 anos.
12. Conserto, aluguel e venda ao investidor
Você pode vender um arrendamento “carregado” a um investidor como um investimento pronto para uso, geralmente a um preço mais alto do que um conserto e troca padrão. Um método é baixar de 25% para 50% e fazer uma fatura de venda que usará o aluguel para pagar o saldo, com um pagamento mensal menor que o aluguel, para que o investidor receba algum fluxo de caixa todos os meses com uma diferença de . Assim, o inquilino cobre a maior parte do valor do imóvel.
Com tantas maneiras de lucrar com uma nota imobiliária padrão, é difícil perder dinheiro, a menos que você pague muito pela nota. Não há notas ruins, apenas pagar demais pode causar problemas.
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Fonte: Christopher Winkler