12 maneiras de lucrar com títulos imobiliários inadimplentes

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Notas promissórias inadimplentes (NPNs) são uma ótima maneira de investir em imóveis sem se sujar ou lidar com banheiros, cupins ou inquilinos. Envolve a compra de uma hipoteca vencida e uma conta de um banco, fundo de hedge ou de seu atual proprietário. Agora você é um banco e ninguém liga para o banco se o banheiro estiver entupido, então você pode ter uma noite e um fim de semana tranquilos.

Uma letra de câmbio, ou nota promissória, é uma dívida garantida vinculada a uma hipoteca de uma casa. Dependendo do estado, uma hipoteca às vezes pode ser chamada de Trust Deed, Contract of Deed ou Land Deed, embora sejam todos instrumentos usados ​​para comprar uma casa. Depois que a nota é resgatada, a hipoteca e a nota são marcadas como pagas e o proprietário assume a propriedade total da propriedade.

No entanto, a vida nos traz muitos problemas e, por algum motivo, alguém deixa de pagar a conta. Eles podem perder o emprego, o cônjuge ou, infelizmente, membros, e não têm dinheiro para fazer os pagamentos no momento.

Quando isso acontece, a maioria dos bancos realmente não se importa e eles só querem que seu dinheiro esteja em atraso, agora mesmo! Eles não são tão bons em fazê-los pagar, não importa o quanto tentem, porque você não pode espremer sangue de uma pedra. Eles também não querem devolver a propriedade. Quando eles não conseguem que o proprietário pague, eles querem pagar a dívida ruim de seus livros. Eles os vendem a granel em caminhões para fundos de ações ou hedge, que então os vendem em caixas ou garrafas para investidores.

Essas notas inadimplentes e lastreadas estão disponíveis por centavos por dólar. Idealmente, o objetivo seria tentar forçá-los a pagar. Conseguir que eles paguem suas dívidas é o objetivo número 1, embora nem sempre seja o caso, então aqui está uma lista de 12 estratégias de saída para lucrar com eles como investidores.

Como agora você possui a nota e agora é o banco, pode fazer o que quiser e, se for criativo, pode inventar muitas maneiras de sair.

Aqui estão 12 maneiras de lucrar com títulos imobiliários inadimplentes:

1. Resgatar ou alterar a nota

O objetivo nº 1 é ajudar o proprietário a permanecer em sua casa e, como o novo proprietário pagou muito pouco por ela em comparação com o valor do imóvel, ele pode perdoar alguns valores em atraso e ainda obter um bom lucro. Só se o senhorio quiser ficar. Você pode reduzir o saldo pendente, pagamentos, juros ou qualquer combinação dos três. Após 6-12 pagamentos experimentais, para mostrar boa fé, podemos alterar o empréstimo para o prazo que quisermos.

2. Chamar a atenção de outra pessoa

Como a nota pertence a nós, podemos encontrar um familiar ou amigo do proprietário que gostaria de se mudar e fazer com que ele comece a fazer pagamentos mensais. Se continuarem a pagar, não há necessidade de alterar os termos, desde que seja mutuamente aceitável para ambas as partes.

3. Revenda a cédula com lucro

Muitas pessoas estão procurando por NPNs e eles podem ser rapidamente revendidos a outro investidor por um preço mais alto. Às vezes, faz sentido obter uma pequena quantia adiantada, em vez de perder tempo e dinheiro com uma nota que pode ser muito complicada ou que você precisa de dinheiro rapidamente.

4. Venda a descoberto

Se o proprietário tiver capital, uma venda a descoberto é uma boa maneira de deixá-lo sair e obter seu capital. Isso requer nossa aprovação como detentor de uma hipoteca e agente imobiliário para listá-lo no MLS. Esta é uma situação ganha-ganha para ambas as partes.

5. Caso em vez de execução duma hipoteca

Se a pessoa não quiser ficar, a próxima opção é pedir que ela assine um documento para você, em vez de uma execução hipotecária ou DIL. Muitas vezes eles farão isso se estiverem de cabeça para baixo e simplesmente não quiserem mais dores de cabeça. Isso permite que eles “salvem a face”, saiam com dignidade e não os processaremos por valores devidos que excedam o preço de venda e não arquivem um Formulário 1099 no IRS.

6. Dinheiro para as chaves

Às vezes eles querem ir embora e fazem justiça ou simplesmente ficam teimosos. É quando oferecemos dinheiro para eles irem embora e assinarem a escritura para nós. Costumamos dar a eles uma pequena quantia para mostrar boa fé e depois damos o resto depois que eles limpam o local e não o danificam. O valor pode variar de $ 500 a $ 100.000 ou mais, dependendo se é uma cabana de espingarda em Ozarks ou um apartamento de $ 3 milhões em Manhattan.

Vimos uma nota para tal apartamento e a pessoa que morava nele era uma professora aposentada com aluguel controlado, cujos pagamentos mensais eram inferiores aos impostos e taxas HOA e não desejava se mudar. A nota foi oferecida por $ 1,5 milhão, então mesmo $ 500.000 em dinheiro pelas chaves seria um bom negócio para obter um lucro de $ 1 milhão!

7. Execução

A execução duma hipoteca é o nosso último recurso quando tudo o resto falha. Em um site vazio, sempre começamos a comprar imediatamente. Se o proprietário ainda estiver lá e se recusar a trabalhar conosco, também teremos a hipoteca executada. Leva de 2 meses a 4-5 anos, dependendo da condição. Também estaremos litigando qualquer saldo devido a nós pelo preço que recebemos pela venda da propriedade quando tivermos o título da propriedade e se eles forem realmente idiotas, podemos registrar 1099 no IRS por esse valor.

As últimas três saídas acima são o ponto de partida para obter propriedade e também têm várias saídas, dependendo de quão criativo você deseja ser.

8. Venda como está

Você pode simplesmente vender a propriedade COMO ESTÁ para um reparador ou faz-tudo, por conta própria ou com um corretor de imóveis. Anunciar no Craigslist ou no Meet Up local é uma ótima maneira de comercializar isso.

9. Fixe e vire

Nesse caso, você é como um reabilitador tradicional; você assume a propriedade, reforma e vende para o proprietário ou investidor como uma propriedade pronta para morar por mais do que “como está”.

10. Consertos e aluguel

Você pode fazer reparos baratos usando tinta, carpete e ladrilhos de qualidade inferior para alugar se houver escassez de aluguel na área. Embora agora você seja o proprietário de uma casa e tenha que lidar com banheiros, inquilinos, cupins, telhado, água quente e todos os outros problemas, já que você é o dono da casa.

11. Conserte e venda

Esta é uma ótima maneira de criar seu próprio papel. Você está vendendo uma propriedade restaurada como está ou consertada para o proprietário, geralmente por um preço mais alto do que quando foi vendida. Como você é o proprietário, pode criar uma nota do nada, bem como um contrato de hipoteca, um contrato de terreno ou um contrato de título, em termos que o proprietário possa pagar e receber pagamentos como um banco por 20 a 30 anos.

12. Conserto, aluguel e venda ao investidor

Você pode vender um arrendamento “carregado” a um investidor como um investimento pronto para uso, geralmente a um preço mais alto do que um conserto e troca padrão. Um método é baixar de 25% para 50% e fazer uma fatura de venda que usará o aluguel para pagar o saldo, com um pagamento mensal menor que o aluguel, para que o investidor receba algum fluxo de caixa todos os meses com uma diferença de . Assim, o inquilino cobre a maior parte do valor do imóvel.

Com tantas maneiras de lucrar com uma nota imobiliária padrão, é difícil perder dinheiro, a menos que você pague muito pela nota. Não há notas ruins, apenas pagar demais pode causar problemas.

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Fonte: Christopher Winkler

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