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Como evitar golpes de propriedade de investimento

Este artigo foi publicado pela primeira vez em maio de 2006 como um alerta aos potenciais investidores para que tenham cautela ao investir em imóveis. Centenas de investidores se inscreveram conosco e estão participando do litígio conjunto, mas muitos outros, incluindo muitos dos principais bancos, alguns dos quais estão agora nas mãos do governo, continuaram envolvidos em centenas de outros negócios fracassados ​​e estão contando os custos na casa dos milhões!

Aqueles de vocês que viram o artigo de primeira página do Sunday Times “Compre para deixar a fraude imobiliária chegar a milhares” na semana anterior ao Natal de 2008 verá os últimos resultados dessa ofensa e a perda e a mágoa que são generalizadas. e investidores. suas famílias.

Para muitas pessoas, mergulhar e investir em imóveis para o futuro é um grande salto de fé. Imagine como eles devem se sentir se seu investimento se tornar um golpe de propriedade de investimento?

Existe uma saída para qualquer golpe de propriedade de investimento?

A primeira coisa a entender é que, se você sente que foi enganado, provavelmente não é o único. Você pode se sentir assim e pode se sentir solitário, estúpido, traído, irritado ou envergonhado, algumas das emoções comuns que você experimenta durante esse período.

Mas, essas são as emoções que os desenvolvedores com uma mente torta vão te encorajar a pensar. Eles esperam que você se sinta “estragado” e simplesmente não queira contar a ninguém sobre isso. De fato, com um golpe inteligente, pode parecer que ainda não há nada a dizer, exceto seu instinto interior, até que você comece a cavar.

Mas a inércia é exatamente o que esses criminosos (e geralmente são criminosos) querem que você pense. Nessas circunstâncias, você não deve guardar tudo para si mesmo. Você deve tentar descobrir se outras pessoas foram enganadas em uma situação semelhante. Você nunca sabe, você pode ser uma das dez, vinte ou centenas dessas almas, e se você puder encontrar e se identificar com esses grupos, você terá muito mais chances de receber retribuição, acredite.

Eu entrei em um golpe de propriedade de investimento cerca de 18 meses atrás (eu sei – suspiro – choque – horror – e estou vendendo propriedades de investimento!). Durante vários meses pensei que estava a enlouquecer, não conseguia perceber porque não conseguia encontrar inquilinos a preços próximos do que esperava, ou mesmo não conseguia encontrar inquilinos de todo. Esta foi a primeira revelação, pois me foi prometido que a propriedade seria totalmente alugada após a conclusão. Bem, pelo menos é o que diziam os panfletos, assim como o gerente de vendas na apresentação que assisti. E eu comprei várias dessas “belezas”, cada uma das quais supostamente estava totalmente alugada, e cada uma delas estava ganhando cerca de £ 500 por mês em excesso de aluguel.

Comecei então a investigar a situação com mais cuidado e logo identifiquei o problema. Este é um golpe de propriedade de investimento muito complexo!

Então, como eu, um experiente investidor imobiliário e revendedor de propriedades de investimento, me envolvi em um golpe de propriedade de investimento?

Eu vou te dizer como – talvez intenção criminosa?

O que fiz foi anotar os eventos que realmente aconteceram com meu investimento e, desde então, fiquei sabendo que ocorreram mais de 100 desses incidentes.

Antes de investir neste investimento ou mesmo recomendá-lo a outros, que consistiam em várias casas remodeladas convertidas em HMOs (Multiple Occupation Homes) estudantis, pesquisei a fundo a empresa. (Observe que a empresa e a localização dessas casas não são mencionadas neste relatório por motivos legais). Verifiquei pelo menos 6 de suas conversões de imóveis, conversei com o pessoal de aluguel e conversei com alguns investidores existentes. Levei meu parceiro de negócios comigo para testar minhas descobertas. Também fiquei confortado pelo fato de que essas pessoas gastaram (e ainda gastam) muito dinheiro em grandes jornais nacionais (Sunday Times, Telegraph, etc.) e produziram vários panfletos brilhantes para apoiar suas reivindicações.

Alguns de seus maiores empreendimentos fora do plano também apareceram em duas páginas em uma das principais revistas imobiliárias da Grã-Bretanha. Além disso, eles tinham (e ainda têm) estandes de exposição muito grandes em várias das principais feiras imobiliárias do Reino Unido.

Tudo parecia dar certo, então comprei alguns deles e aconselhei meus amigos, familiares próximos e colegas de trabalho a comprar alguns deles também. Paguei as taxas de reserva e apenas sentei para esperar que elas fossem concluídas e começassem a receber dinheiro excedente mensal.

O primeiro evento na cadeia de eventos foi que as casas foram entregues muito tarde, então corremos o risco de perder a matrícula dos alunos para o outono de 2005, mas o investimento ainda parecia um bom investimento e, de qualquer forma, até então tínhamos todos contratos trocados. . E, com certeza, todos pensávamos que tínhamos pelo menos 11% de participação em cada propriedade, além do crescimento usual de 4-6% em relação ao ano passado. Além disso, quando nos perguntaram se poderíamos vê-los antes da conclusão, nos disseram: “Desculpe, já que você tem inquilinos, você deve avisar com 48 horas ou mais”. Então, quando tentamos marcar uma consulta, ninguém conseguia encontrar as chaves… Onde estão meus despertadores? Eu ouvi você perguntar – Obviamente em silêncio!

Mas então a sujeira realmente começou a subir à superfície…

Todas essas casas foram vendidas com a condição: “Todos os contatos com investidores sob o mesmo teto – aproveite nossos serviços de vendas, advogados recomendados, corretores internos, hipotecas, gerenciamento de aluguel de nossa própria empresa”. um bom pacote para um investidor de poltrona.”

O problema 1 era que, uma vez concluídas, as casas não estavam totalmente ocupadas e, em muitos casos, os inquilinos pareciam “derreter” após a assinatura dos contratos. Aqui estão as promessas nas glosas do desenvolvedor de que os inquilinos estariam lá antes da entrega, com garantias cruzadas para que praticamente não houvesse períodos de anulação, sem problemas de aluguel como se um inquilino não pagasse, garantias cruzadas significavam que outros inquilinos incorreriam em responsabilidade.

Além disso, em alguns casos (felizmente não no meu caso) nenhuma reforma foi feita, e então os desenvolvedores tiveram a audácia de pedir £ 3.000 pela propriedade para consertar o que não havia sido feito. Então, sérios problemas com o trabalho de construção começaram. Os porões inundarão não por causa da chuva (embora isso tenha acontecido em várias ocasiões em que as adegas não foram “inundadas” adequadamente), mas por causa do encanamento defeituoso. Errado?

Mesmo após constantes telefonemas e e-mails, a empresa de gerenciamento não nos enviou relatórios adequados e não nos informou sobre problemas de serviço, inquilinos saindo, inquilinos não pagando a tempo – todas as coisas padrão que se esperaria. da empresa de gestão “correta”, que cobrava 10% do aluguel a título de comissão.

E o aborrecimento que tive ao transferir os contratos de gestão para outra empresa é outra história para outro dia, quando puder ser contada.

Então, parecia apenas um trabalho de construção fraudulento e uma completa falta de gerenciamento adequado por parte do departamento de aluguel. Não é o tipo de serviço que você esperaria de uma empresa de marketing nacional, mas é claro que, sendo uma empresa de tão alto perfil, você pensaria que eles resolveriam os problemas. Direita? Errado!

Então, por causa de todos esses problemas, já comecei uma investigação muito minuciosa sobre essa empresa e os métodos usados ​​para embalar essas casas.

Foi então revelado que a maioria dessas casas havia sido comprada pelo desenvolvedor cerca de três a quatro meses antes de serem vendidas, algumas na manhã anterior por cerca de £ 90.000 – de acordo com o desenvolvedor – casas abandonadas que foram completamente destruídas; Propriedade de 3 quartos que tinha porões abertos ou telhado refeito até 2, 3 ou até 4 quartos adicionados e supostamente convertidos para os mais altos padrões para fins de HMO e vendidos para nós por cerca de £ 249.950 a £ 325.000 ou mais.

Ding Ding Ding – chamadas perturbadoras…

Por que ficamos muito felizes em comprá-los é porque todos eles foram avaliados pelo RICS (Royal Institute of Certified Surveyors) em termos de valor da propriedade e renda esperada.

Tudo isso estava de acordo com a declaração do desenvolvedor.

Mas quando notamos que vários investidores de outros grupos haviam confiscado algumas dessas casas semelhantes, pois não estavam recebendo aluguel e, portanto, não podiam pagar uma hipoteca e todas as avaliações estavam entre £ 80.000 e £ 100.000, BAIXO O VALOR DA HIPOTECA!

Nossa própria pesquisa mostrou que muitas dessas propriedades foram avaliadas pela mesma empresa e usaram o mesmo desenvolvedor no formulário de avaliação para comparação.

Encontramos casos em que empréstimos hipotecários emitidos:

· Não eram válidos para prédios de apartamentos – então por que o empréstimo foi concedido?

· Não teria sido concedido se os bancos soubessem que o imóvel já estava arrendado e não vendido como propriedade plena. Então, por que a hipoteca foi concedida?

· Não teria sido fornecido se a estimativa de aluguel não fosse realista. Portanto, os empréstimos foram concedidos com base em informações incorretas. Se o investidor tivesse fornecido detalhes do aluguel, provavelmente teria sido acusado de fraude hipotecária.

· Não daria empréstimo (principalmente apenas juros) se o verdadeiro valor da avaliação fosse conhecido.

· Não teriam fornecido 85% do valor estimado se soubessem que o Depósito de Presente é pago (juntamente com taxas judiciais e outras taxas do desenvolvedor). O advogado sabia, assim como o corretor, então por que o credor não foi informado?

Agora, como gosto de pensar em mim como um “investidor experiente”, sabendo que depósitos de presentes, cashbacks, etc. acontecem e muitas vezes iniciam o mercado imobiliário em movimento, eu disse ao(s) meu(s) advogado(s) que havia um lado acordo. , o corretor me disse qual era o negócio, então não tem problema, certo?

Errado… Então descubro que nem o(s) advogado(s) nem o corretor informaram o credor.

Em algum lugar aqui algo estava errado.

Pergunta – Foi culpa de: –

· Desenvolvedor?

· Advogar?

Corretor?

· Investidor?

Em uma sociedade onde as regras sobre advogados, corretores, hipotecas e avaliadores parecem bastante rígidas, devo dizer que acho que há algo errado aqui quando um investidor individual infeliz pode cair em uma armadilha tão não regulamentada!

Se você acha que esteve envolvido em um golpe de propriedade de investimento e gostaria de saber se há outros no mesmo barco, visite meu blog, onde você pode dar sua opinião e até adicionar seu nome a uma lista estruturada, se precisarmos ser capaz de criar um banco de dados de eventos semelhantes que possam ser facilmente analisados ​​para determinar tendências ou transferidos, por exemplo, para o Watchdog.

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